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Consigli Pratici per un Mutuo Intelligente

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Comprare casa è un grande passo nella vita di una persona, ma può anche significare incertezza finanziaria se non si ha la possibilità di acquistare interamente con risorse proprie. Per questo motivo, i mutui sono diventati il mezzo più comune per aiutare le persone ad acquistare immobili senza dover essere per forza milionari. Un mutuo ben strutturato può alleviare lo stress finanziario e rendere il pagamento della casa più facile e sostenibile. Data l’attuale situazione in Italia, in questo articolo forniremo alcuni consigli pratici per ottenere un mutuo più leggero e rendere il processo di acquisto della casa più semplice.

FISSA UN BUDGET REALISTICO

Prima di iniziare a cercare la casa dei tuoi sogni, è importante sapere esattamente quanto puoi permetterti di investire. Calcola le tue entrate e le tue uscite per capire quanto puoi effettivamente permetterti come rata del mutuo. Ricorda che il costo della casa non include solo la rata del mutuo, ci sono anche tasse, spese accessorie e costi per la manutenzione. Calcola il tuo budget mensile e questo ti darà una prospettiva più realistica su quale tipo di casa puoi permetterti. Orientativamente la rata del mutuo non può superare il 30/35% del reddito disponibile, cioè al netto di eventuali altri pagamenti rateali.

INIZIA A RISPARMIARE PIÙ CHE PUOI

Più denaro si ha come anticipo sulla casa, minore sarà l’importo del mutuo. In questo modo si potrà anche evitare di sottoscrivere una Polizza Assicurativa a garanzia del Mutuo, che incide sulla rata. Pertanto, risparmiare denaro è l’obiettivo principale. Ridurre le spese quotidiane può aiutare a risparmiare denaro per le rate del mutuo.

INFORMATI SULLE AGEVOLAZIONI DISPONIBILI

La normativa vigente sui mutui prevede detrazioni fiscali per chi richiede un mutuo prima casa, valide anche per le ristrutturazioni o per costruire un immobile. La detrazione Irpef del 19% prevista sugli interessi passivi viene calcolata su un importo massimo di 4.000 euro all’anno ed è possibile farne richiesta nel caso in cui l’immobile acquistato sia l’abitazione principale. Ma esistono anche agevolazioni come la garanzia per gli “under 36” che consente di usufruire di una copertura da parte dello stato, a condizione di rientrare in un importo entro i 250mila euro, per ottenere un mutuo pari all’80% del costo di acquisto purchè il proprio reddito non superi i 40mila euro annuali.

SCEGLI LA GIUSTA OPZIONE PER IL TASSO DI INTERESSE

La scelta del tasso di interesse del mutuo può avere un grande impatto sulla rata mensile. Ci sono diversi tipi di tasso disponibili e scegliere quello giusto dipende dalle proprie esigenze. Un tasso fisso può essere la scelta giusta se si vuole avere un prevedibile costo della rata per tutta la durata del mutuo. Tuttavia, un tasso variabile può avere un tasso di interesse basso all’inizio, ma può aumentare in futuro rendendo la rata mensile più alta.

STABILISCI LA DURATA PIÙ ADATTA A TE E ALLA SITUAZIONE

Mentre un mutuo a lungo termine può sembrare conveniente perché offre rate mensili più basse, nel lungo termine aumenterà significativamente il costo del mutuo. Ci sono alti interessi da pagare, quindi è importante prendere in considerazione questo fattore. Valuta bene la tua scelta e considera se l’importo della rata mensile in un mutuo a breve termine può essere gestito. Naturalmente va tenuto in considerazione anche il budget di spesa per l’acquisto della casa.

CONTINUA A RISPARMIARE PER ABBATTERE IL MUTUO

Ci sono alcuni piccoli accorgimenti che, se messi in atto, possono farci accumulare una somma di denaro, da reinvestire nel rimborso del mutuo, con un equivalente risparmio sul prestito. Poniamo ad esempio di avere una rata di 650 euro mensili. Se impostiamo sul conto corrente su cui viene addebitato il mutuo un pagamento mensile di 700 euro, ciò equivarrebbe a una differenza di 50 euro al mese, ovvero di 600 euro in un anno. Se questa cifra fosse regolarmente accantonata, potrebbe poi essere versata come estinzione parziale anticipata, per risparmiare sugli interessi ma anche per abbattere il costo della rata ed eventualmente estinguere il debito prima della naturale scadenza del mutuo.

FAI ATTENZIONE ALLE SPESE DELLA PRATICA

Le spese della pratica di mutuo sono i costi che vengono pagati per l’istruttoria della richiesta, per la perizia dell’immobile, per l’incasso della rata, per la commissione di mediazione. Queste spese possono variare da banca a banca e possono incidere sul preventivo generale. Hai diritto ad averne evidenza prima di sottoscrivere qualsiasi impegno.

RIVOLGITI AGLI ESPERTI 

Prima di intraprendere un percorso fai-da-te, considera sempre l’opportunità di rivolgerti ad un professionista del credito, quale mediatore tra te e le banche che potrai valutare per la richiesta del mutuo. I consulenti del credito, che si trovano facilmente anche tramite le agenzie immobiliari, potranno valutare efficacemente la tua situazione personale e proporti l’istituto bancario e il prodotto finanziario che meglio si sposa con le tue esigenze.

 

Christian Caponi – Credit Specialist 24MAX

 

“PRIMA CASA” E “ABITAZIONE PRINCIPALE”: COSA SIGNIFICANO, QUALI SONO I REQUISITI PER OTTENERE LE AGEVOLAZIONI FISCALI E LE NOVITA’ 2023

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E’ importante, prima di tutto, comprendere qual è la differenza tra “prima casa” e “abitazione principale”, definizioni che spesso, nel linguaggio comune, si tende a far coincidere; si tratta, in realtà, di due concetti completamente diversi. La “prima casa”, infatti, è il primo immobile che una persona acquista nell’arco della propria vita, a fronte di eventuali ulteriori acquisti successivi. Invece, con “abitazione principale” si intende ove si vive abitualmente, il luogo destinato ad accogliere la famiglia gran parte dell’anno e che, per ciò, diventa principale rispetto ad eventuali ulteriori proprietà immobiliari. 

Assodata questa differenza di tipo linguistico, soffermiamoci ora sul significato giuridico che assumono “prima casa” e “abitazione principale”, soprattutto dal punto di vista fiscale; infatti, tali definizioni assumono una particolare importanza soprattutto quando entrano in gioco le agevolazioni e le esenzioni fiscali previste dalla normativa tributaria.

 

I REQUISITI PER OTTENERE LE AGEVOLAZIONI “PRIMA CASA”

Le agevolazioni fiscali previste per l’acquisto della “prima casa” sono riconosciute in presenza di alcune condizioni e solo se l’acquirente possiede precisi requisiti. Andiamo a vederli:

  • L’immobile che si acquista occorre che sia non di lusso. Per intenderci, che appartenga, ad esempio, alle seguenti categorie catastali: A/2 (abitazioni di tipo civile) oppure A/3 (abitazioni di tipo economico) o ancora A/7 (abitazioni in villini). 
  • L’immobile è situato nel Comune in cui l’acquirente ha (o intende stabilire) la residenza o lavora;
  • L’acquirente non deve essere titolare (neanche per quote) di un altro immobile nello stesso Comune e non essere titolare su tutto il territorio nazionale di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su un altro immobile acquistato, anche dal coniuge, per il quale abbia già usufruito delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa.
  • Bisogna trasferire la residenza nel Comune ove si trova l’immobile entro 18 mesi dal rogito.
  • Non bisogna vendere l’immobile entro 5 anni dal rogito, a meno che, entro l’anno successivo, non si acquisti un nuovo immobile con le stesse caratteristiche sopra evidenziate. 

 

LE AGEVOLAZIONI “PRIMA CASA”

Se i requisiti e le condizioni appena descritti sono soddisfatti, al momento dell’acquisto della prima casa sarà possibile usufruire di diverse agevolazioni fiscali e creditizie. Ecco le principali:

  • riduzione dell’imposta di registro (se si acquista da privati) e dell’IVA (se si acquista da imprese);
  • esenzione da imposta di bollo, tributi speciali catastali e tasse ipotecarie sugli atti assoggettati all’imposta di registro e quelli necessari per effettuare gli adempimenti presso catasto e registri immobiliari;
  • nel caso di acquirenti under 36: esenzione dal pagamento dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale, nel caso di compravendite non soggette ad IVA. Esenzione dal pagamento dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale e riconoscimento di un credito d’imposta pari all’IVA pagata, nel caso di compravendite immobiliari soggette ad IVA. Inoltre, esenzione dall’imposta sostitutiva per i finanziamenti erogati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili a uso abitativo;
  • detrazione dall’IRPEF degli interessi passivi dei mutui ipotecari nella misura del 19% con un limite di 4.000 euro di spesa per quanti acquistano una casa da destinare ad abitazione principale.

 

I REQUISITI PER OTTENERE LE AGEVOLAZIONI PER “ABITAZIONE PRINCIPALE”

Dal punto di vista fiscale, i requisiti affinché una persona possa fruire dell’agevolazione sono i seguenti:

  • che l’immobile sia non di lusso
  • che l’immobile sia la dimora abituale del contribuente e del suo nucleo familiare
  • che l’immobile sia la residenza del contribuente e del suo nucleo familiare.

 

L’AGEVOLAZIONE PER ABITAZIONE PRINCIPALE

  • Esenzione dal pagamento dell’IMU (Imposta Municipale Propria)

E’ importante sapere che, per non pagare l’IMU, devono sussistere tutti e tre i requisiti sopra elencati.

 

QUALI SONO LE NOVITÀ INTRODOTTE NEL 2023?

Il Decreto Milleproroghe 2023, recentemente approvato, prolunga e/o fissa i termini per mantenere le agevolazioni “prima casa” con una nuova proroga. In particolare:

  • per il trasferimento della residenza della propria abitazione, il termine viene prolungato da 18 a un massimo di 37 mesi;
  • per riacquistare una casa dopo la vendita di un immobile, precedentemente acquistato con le agevolazioni “prima casa”, e completare il passaggio di proprietà, il termine viene prolungato da un anno ad un massimo di due anni e 7 mesi;
  • affinché il contribuente possa ottenere un credito d’imposta, in caso di riacquisto di un immobile come “prima casa”, il termine fissato è che l’atto notarile definitivo venga stipulato entro un anno dal rogito della vendita.
  • Sono inoltre prorogate anche le agevolazioni dedicate agli acquirenti “under 36” fino al 30 giugno 2023 per quanto riguarda la possibilità di accedere ai finanziamenti fino all’80% del valore di acquisto con la garanzia statale e per tutto il 2023 per quanto riguarda l’esenzione dal pagamento delle imposte o del credito d’imposta pari all’IVA; si ricorda che devono ricorrere le condizioni relative all’ISEE non superiore ai 40.000 euro e non aver compiuto il 36° anno di età nell’anno in cui si stipula il contratto definitivo (rogito) di acquisto della casa.

 

Daniele Buccigrossi Broker Manager

 

 

NUOVE NORMATIVE UE SULLA VALUTAZIONE IMMOBILIARE: LA PERIZIA NON POTRÀ SUPERARE IL VALORE DI MERCATO

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L’Unione Europea ha recentemente approvato un’ampia serie di riforme bancarie che avranno implicazioni di vasta portata sulle valutazioni immobiliari. Questa normativa avrà sicuramente un impatto sul settore immobiliare in Europa e cambierà anche il modo in cui vengono concessi i mutui per l’acquisto di case: ecco tutto quello che c’è da sapere e cosa cambia.

 

MA PRIMA, COME SI CALCOLA IL VALORE DI UN IMMOBILE?

Il valore di un immobile è generalmente determinato dalla valutazione di vari fattori, come la quotazione al metro quadro, le condizioni di domanda e offerta, i valori catastali, le perizie effettuate dalle banche. Il valore di mercato di un immobile dovrebbe coincidere con il prezzo al quale l’immobile sarebbe venduto sul libero mercato e va distinto dal valore catastale e da quello di stima, che costituisce una previsione sulla possibilità di scambio dell’immobile non basata sul prezzo a cui viene effettivamente posto in vendita. Essa viene fatta da un perito bancario e serve per determinare il valore di un mutuo o di un finanziamento garantito da un’ipoteca su immobile. È importante comprendere queste diversità se avete intenzione di acquistare o vendere un immobile!

 

COSA CAMBIA CON LE RIFORME?

 

  1. VALUTAZIONE DI UN IMMOBILE DA PARTE DEL PERITO: L’acquisto di una casa è uno dei maggiori investimenti che si possano fare e le perizie svolgono un ruolo importante nel realizzarlo. Il valore della perizia, che può differire dal prezzo di mercato, aiuta a calcolare il rapporto prestito/valore per l’approvazione del finanziamento. Le modifiche recentemente proposte al Regolamento UE n. 575/2013 mirano a ridurre l’impatto negativo che questi effetti ciclici hanno sulla valutazione degli immobili al momento di garantire i prestiti e mantenere più stabili i requisiti patrimoniali per le ipoteche

 

  1. VALORE DI PERIZIA E COMMERCIALE: le perizie degli immobili devono riflettere il valore di mercato, a patto che eventuali notevoli modifiche, come il miglioramento dell’efficienza energetica, non ne aumentino il valore.

 

  1. VALUTAZIONI DEGLI IMMOBILI PER LE BANCHE UE: l’UE ha messo in atto nuovi regolamenti che danno alle autorità designate il potere di rafforzare i criteri di valutazione degli immobili, nei casi in cui i sistemi attuali minacciano la stabilità finanziaria di uno Stato membro. In tali situazioni, questi funzionari sono stati autorizzati dalla legislazione ad aumentare le ponderazioni di rischio sui mutui garantiti da immobili sia residenziali che commerciali situati nei rispettivi Stati, con l’obiettivo di proteggerli da una futura instabilità economica. Inoltre, con la nuova modifica dell’articolo 129 del regolamento, le autorità hanno ora maggiori poteri per valutare un bene immobile. Le modalità consentite includono il riferimento ai valori di mercato o l’utilizzo di criteri più specifici stabiliti dalla legislazione e dai regolamenti di ogni Stato, il tutto senza limiti imposti a tali valutazioni.

 

  1. REQUISITI DI VALUTAZIONE IMMOBILIARE: viene modificato per introdurre i requisiti e le modalità di calcolo della valutazione dell’immobile, come segue:
  • Un perito indipendente, certificato con le speciali qualifiche necessarie per effettuare una stima consapevole, è responsabile della determinazione di valori ipotecari ragionevoli e affidabili
  • il valore è stimato utilizzando criteri di valutazione prudenti che soddisfano tutti i requisiti seguenti ed è documentato in modo chiaro e trasparente: 1) il valore esclude le aspettative sugli aumenti di prezzo; 2) il valore è rettificato per tenere conto della possibilità che il prezzo corrente di mercato sia significativamente superiore al valore che sarebbe sostenibile per la durata del prestito
  • il valore non è superiore al valore di mercatodell’immobile laddove quest’ultimo possa essere stabilito
  • Per garantire una revisione equa del valore, la valutazione di un determinato immobile non dovrebbe superare il valore medio osservato negli ultimi sei anni – calcolato sulla base di almeno tre punti di dati – o il prezzo di concessione originale. Detto questo, se vengono apportate modifiche all’immobile che ne aumentano il valore, come miglioramenti e ristrutturazioni, si tratta di un motivo legittimo per superare queste soglie.

 

Elisa Bucino
Elisa Bucino – Social Media Marketing