COMPRARE CASA CON CONDIZIONE SOSPENSIVA: TUTTO (O QUASI) QUELLO CHE DEVI SAPERE PER AGIRE CORRETTAMENTE ED EVITARE ERRORI

L’acquisto di una casa è un impegno finanziario significativo che richiede attenta pianificazione e considerazione. Una delle opzioni disponibili per gli acquirenti è subordinare l’acquisto di una casa all’esito di una condizione sospensiva, per l’ottenimento di un mutuo oppure per altre necessità. Esploriamo di cosa si tratta e come si utilizza.

 

Cos’è una condizione sospensiva?

Una condizione sospensiva è una disposizione che si inserisce nel corso di una trattativa di compravendita immobiliare, in cui si stabilisce che l’effetto dell’eventuale accordo, è sospeso fino al verificarsi di un evento di un fatto futuro di cui – al momento in cui si stringe l’accordo – non è possibile avere certezza. Se la condizione sospensiva non viene soddisfatta, il contratto, anche se precedentemente concluso, non produce alcun effetto tra le parti.

 

Perché utilizzare una condizione sospensiva?

L’utilizzo di una condizione sospensiva offre numerosi vantaggi sia agli acquirenti che ai venditori di immobili. Ecco alcune delle ragioni principali per cui si tende ad utilizzarla:

 

  • Ottenimento di un mutuo: questa opzione prevede che l’acquisto sia soggetto all’ottenimento di un mutuo entro una determinata data. Se l’acquirente non riesce ad ottenere il finanziamento necessario nel termine stabilito, è come se l’accordo non fosse mai stato sottoscritto; con questa modalità è comunque possibile fissare tutti gli altri termini della futura compravendita, per esempio il prezzo, l’anticipo, la data del rogito, l’inclusione o meno di arredi ed accessori. Infatti, appena dopo avere ottenuto l’accettazione della sua proposta, l’acquirente interessato può avviare la richiesta del finanziamento necessario presso l’istituto di credito prescelto. A seguito del superamento positivo dell’esame dei requisiti per ottenere il finanziamento richiesto, si passerà alla perizia tecnica dell’immobile commissionata dalla banca mutuante e – se anche tale verifica viene superata positivamente – si proseguirà nell’iter di compravendita.

 

  • Necessità di eseguire verifiche preventive: spesso è necessario effettuare alcune verifiche e indagini sull’immobile prima di impegnarsi definitivamente all’acquisto. Ciò include l’analisi dei titoli edilizi, la verifica sulla conformità urbanistica e catastale, l’esame dei titoli e atti di proprietà, nonché la ricerca di eventuali oneri o vincoli che potrebbero influire sul valore del bene o sulle sue reali possibilità di utilizzo; si pensi ad esempio ad un immobile che viene costruito come soffitta ma che, a seguito di un condono, viene trasformato in abitazione: sarà necessario avere contezza dell’iter che ha generato quella trasformazione per essere certi che il procedimento di sanatoria edilizia sia effettivamente concluso. Per altri versi, vi è la necessità di sapere se chi vende l’immobile è effettivamente l’unico titolare dei diritti di proprietà oppure possono esistere soggetti che – pur non apparendo direttamente – potrebbero vantare dei diritti, esistenti o futuri, che compromettano la validità del contratto di vendita, come eredi estromessi, creditori, figli minori sotto tutela.

 

  • Necessità di vendere altri beni: l’acquirente può richiedere una condizione sospensiva legata alla vendita di un altro immobile di sua proprietà, da cui ricavare le risorse necessarie per l’acquisto della nuova casa. È una situazione molto frequente, che però se non viene correttamente gestita, comporta la difficoltà di concludere accordi utili, per la precarietà della situazione: immaginiamo che Tizio voglia comprare la casa di Caio, ma proponga di sospendere l’accordo in attesa che Sempronio acquisti la sua casa. A sua volta, Sempronio, per poter acquistare la casa di Tizio, ha in essere un altro accordo con Muzio che per acquistare proprio la casa di Sempronio, deve ricorrere ad un mutuo. In un intreccio di questo tipo, la corretta impostazione dei termini contrattuali e temporali è fondamentale per una buona riuscita degli accordi fra tutti.

 

Come stipulare una condizione sospensiva

L’inserimento di una condizione sospensiva si attua generalmente nella fase iniziale delle trattative, quando deve essere formulata una proposta di acquisto: la condizione deve essere formulata in modo chiaro e specifico nella proposta, in modo da evitare di ingenerare possibili difetti di interpretazione. Ecco alcuni spunti:

 

  • Consultare un Professionista: prima di procedere con l’inserimento di una condizione sospensiva nel contratto, è consigliabile consultare un Professionista (Agente Immobiliare, Avvocato, Notaio) che abbia una adeguata conoscenza del diritto immobiliare. Un professionista esperto sarà in grado di guidarti attraverso il processo e fornirti utili consigli personalizzati, secondo la tua situazione specifica.

 

  • Identificare la condizione effettivamente necessaria: circoscrivi le condizioni da includere nella proposta agli elementi effettivamente necessari. Le condizioni sospensive comuni possono riguardare l’ottenimento del finanziamento, la vendita di un altro immobile, la conclusione di una pratica urbanistica o altre questioni specifiche relative all’immobile in questione; evita di appesantire la proposta con quelle non necessarie.

 

  • Definire il termine di scadenza della condizione: ogni accordo “sospeso” non può durare oltre un certo limite di tempo: stabilisci chiaramente la data di scadenza della condizione sospensiva, considerando le tempistiche necessarie rispetto agli elementi del caso. Ad esempio, se la condizione sospensiva riguarda l’ottenimento del finanziamento, è consigliabile richiedere preventivamente alla banca o al tuo consulente di credito, quanto tempo occorre per avere la delibera, in modo da far coincidere tale termine con la scadenza della condizione.

 

  • Ottenere il consenso del venditore: una volta definita la clausola sospensiva, è necessario ottenere l’accordo del venditore affinché si possa avviare la successiva parte del processo: va considerato che ogni accordo sospensivamente condizionato ad una vicenda che riguarda solo una delle parti in gioco (quasi sempre l’acquirente), rappresenta – per l’altra parte – un limite da dover sopportare, per tutta la durata della condizione: è fondamentale avere le necessarie capacità negoziali per ottenere il consenso della parte che si trova a subirla; il venditore, infatti, accettando la proposta condizionata dell’acquirente, non potrà concludere accordi con chiunque altro fino alla scadenza, rischiando – in caso di mancato avveramento della condizione richiesta – di perdere l’opportunità di vendere a chi – magari – non avrebbe inserito tale condizione nella sua proposta. Sii preparato pertanto anche a ricevere un rifiuto.

 

  • Verificare la validità legale della condizione sospensiva: prima di apporre una condizione sospensiva in una proposta di acquisto, verifica che sia valida e lecita ai sensi di Legge. Infatti in taluni casi, se la condizione è legata ad aspetti non oggettivi o che siano connessi esclusivamente con un arbitrio soggettivo, sarebbe soggetta a nullità.

 

  • Comunicare correttamente l’adempimento della condizione sospensiva: una volta che l’accordo è stato firmato, è una precisa responsabilità dell’acquirente monitorare l’adempimento della condizione sospensiva entro i termini stabiliti. Nella formulazione letterale della condizione, si può prevedere che l’accordo debba essere espressamente confermato entro la scadenza, con una specifica comunicazione in cui si da atto dell’avveramento della condizione, in mancanza della quale, l’accordo si annulla; in altri casi, possono essere previste formulazioni che prevedano una tacita conclusione se, per esempio, entro il termine stabilito, la parte interessata non comunica alcunché all’altra parte: in quest’ultimo caso, il semplice spirare del termine, comporta il perfezionamento dell’accordo. E’ inoltre importante tenere in considerazione che, nel caso di rinuncia per mancanza di avveramento della condizione, potrebbe essere richiesto di avere evidenza delle azioni svolte per ottenerla e – nel caso sia impossibile provare di avere correttamente adempiuto (per esempio dimostrare di avere realmente richiesto il finanziamento per l’acquisto e provarne il diniego), l’altra parte potrebbe richiedere un risarcimento del danno per avere inutilmente atteso l’avveramento della condizione accettata, a causa del comportamento scorretto e della mancanza di buona fede del proponente.

In conclusione, ogni condizione contrattuale in qualsiasi accordo di compravendita immobiliare è importante. La condizione sospensiva riveste però una particolare importanza, attesa la necessità di impostare adeguatamente i suoi elementi, negoziare al meglio per addivenire ad un accordo tra le parti, evitando squilibri che rendano impossibile procedere.

Il consiglio per tutti è quello di evitare pericolosi fai-da-te e rivolgersi sempre ad un Professionista della Mediazione Immobiliare qualificato, che saprà aiutarti e spiegarti correttamente ogni passo necessario.

 

Stefano Filastò – Broker Titolare

CROWDFUNDING IMMOBILIARE, DI COSA SI TRATTA E IL SUO SVILUPPO IN ITALIA

Il crowdfunding immobiliare è una forma di finanziamento partecipativo che coinvolge investitori privati ​​in progetti immobiliari. In questo articolo esploreremo in dettaglio cosa sia il crowdfunding immobiliare, i suoi pro e contro, e se conviene farlo in Italia.
Cos’è il crowdfunding immobiliare? Il crowdfunding immobiliare è un tipo di investimento che permette agli investitori di finanziare progetti immobiliari attraverso piattaforme online. I progetti che possono essere finanziati attraverso il crowdfunding includono:

  • Sviluppo di nuovi edifici commerciali o residenziali
  • Acquisto di proprietà immobiliari
  • Ristrutturazione di proprietà immobiliari esistenti
  • Progetti di rigenerazione urbana

Gli investitori possono partecipare al crowdfunding immobiliare con investimenti di diverse somme, che vanno da poche centinaia di euro a cifre molto elevate.

Come funziona il crowdfunding immobiliare?

In genere, nel crowdfunding, un promotore immobiliare lancia un progetto immobiliare sulla piattaforma dedicata e stabilisce un obiettivo di finanziamento. Gli investitori possono quindi scegliere di investire denaro nel progetto per raggiungere l’obiettivo di finanziamento stabilito dal promotore immobiliare. Una volta raggiunto l’obiettivo di finanziamento, il progetto immobiliare può procedere e gli investitori ricevono un rendimento sull’ investimento. Il rendimento può essere sotto forma di interessi o di quote di proprietà immobiliare.

Pro e contro del crowdfunding immobiliare
Come tutte le forme di investimento, il crowdfunding immobiliare ha i suoi pro e contro.

Pro del crowdfunding immobiliare

  • Accesso a progetti di investimento immobiliare che sarebbero altrimenti difficili da raggiungere per gli investitori privati.
  • Possibilità di diversificare il proprio portafoglio di investimenti attraverso l’investimento in progetti immobiliari.
  • Potenziale per un alto rendimento sull’investimento.
  • Possibilità di investire con importi relativamente bassi.

Contro del crowdfunding immobiliare

  • È un investimento a lungo termine che richiede tempo per la realizzazione e la vendita dei progetti immobiliari.
  • È un investimento ad alto rischio.
  • L’investitore non ha il controllo diretto sul progetto immobiliare e deve fidarsi del promotore immobiliare.
  • Non è regolamentato in modo uniforme in tutti i paesi, quindi gli investitori devono essere consapevoli dei rischi e delle
  • regole locali prima di investire.

Il crowdfunding immobiliare in Italia

Il crowdfunding immobiliare è relativamente nuovo in Italia e non è ancora molto diffuso. Tuttavia, sta guadagnando popolarità tra gli investitori privati e i promotori immobiliari che vedono il crowdfunding immobiliare come una soluzione innovativa per ottenere finanziamenti.
La normativa italiana che regola il crowdfunding immobiliare è stata introdotta nel 2013 con il Decreto Crescita 2.0 e ha subito diverse modifiche nel corso degli anni. Attualmente è regolamentato dalla legge n. 88 del 2019. Secondo la normativa italiana, le piattaforme di crowdfunding immobiliare devono essere autorizzate dalla Consob (Commissione Nazionale per le Società e la Borsa) e devono rispettare alcune regole per garantire la trasparenza e la sicurezza degli investitori, Ad esempio, devono fornire ai potenziali investitori una serie di informazioni dettagliate sui progetti immobiliari che intendono finanziare, tra cui:

  • Descrizione dettagliata del progetto
  • Costi e fattibilità del progetto
  • Rischio di investimento
  • Piano di sviluppo e di uscita dal progetto
  • Dati finanziari e contabili del promotore immobiliare

Inoltre, tali piattaforme sono tenute a verificare l’identità degli investitori e a garantire che questi rispettino i limiti di investimento stabiliti dalla legge.

 

Elisa Bucino
Elisa Bucino – Social Media Marketing

“PRIMA CASA” E “ABITAZIONE PRINCIPALE”: COSA SIGNIFICANO, QUALI SONO I REQUISITI PER OTTENERE LE AGEVOLAZIONI FISCALI E LE NOVITA’ 2023

E’ importante, prima di tutto, comprendere qual è la differenza tra “prima casa” e “abitazione principale”, definizioni che spesso, nel linguaggio comune, si tende a far coincidere; si tratta, in realtà, di due concetti completamente diversi. La “prima casa”, infatti, è il primo immobile che una persona acquista nell’arco della propria vita, a fronte di eventuali ulteriori acquisti successivi. Invece, con “abitazione principale” si intende ove si vive abitualmente, il luogo destinato ad accogliere la famiglia gran parte dell’anno e che, per ciò, diventa principale rispetto ad eventuali ulteriori proprietà immobiliari. 

Assodata questa differenza di tipo linguistico, soffermiamoci ora sul significato giuridico che assumono “prima casa” e “abitazione principale”, soprattutto dal punto di vista fiscale; infatti, tali definizioni assumono una particolare importanza soprattutto quando entrano in gioco le agevolazioni e le esenzioni fiscali previste dalla normativa tributaria.

 

I REQUISITI PER OTTENERE LE AGEVOLAZIONI “PRIMA CASA”

Le agevolazioni fiscali previste per l’acquisto della “prima casa” sono riconosciute in presenza di alcune condizioni e solo se l’acquirente possiede precisi requisiti. Andiamo a vederli:

  • L’immobile che si acquista occorre che sia non di lusso. Per intenderci, che appartenga, ad esempio, alle seguenti categorie catastali: A/2 (abitazioni di tipo civile) oppure A/3 (abitazioni di tipo economico) o ancora A/7 (abitazioni in villini). 
  • L’immobile è situato nel Comune in cui l’acquirente ha (o intende stabilire) la residenza o lavora;
  • L’acquirente non deve essere titolare (neanche per quote) di un altro immobile nello stesso Comune e non essere titolare su tutto il territorio nazionale di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su un altro immobile acquistato, anche dal coniuge, per il quale abbia già usufruito delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa.
  • Bisogna trasferire la residenza nel Comune ove si trova l’immobile entro 18 mesi dal rogito.
  • Non bisogna vendere l’immobile entro 5 anni dal rogito, a meno che, entro l’anno successivo, non si acquisti un nuovo immobile con le stesse caratteristiche sopra evidenziate. 

 

LE AGEVOLAZIONI “PRIMA CASA”

Se i requisiti e le condizioni appena descritti sono soddisfatti, al momento dell’acquisto della prima casa sarà possibile usufruire di diverse agevolazioni fiscali e creditizie. Ecco le principali:

  • riduzione dell’imposta di registro (se si acquista da privati) e dell’IVA (se si acquista da imprese);
  • esenzione da imposta di bollo, tributi speciali catastali e tasse ipotecarie sugli atti assoggettati all’imposta di registro e quelli necessari per effettuare gli adempimenti presso catasto e registri immobiliari;
  • nel caso di acquirenti under 36: esenzione dal pagamento dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale, nel caso di compravendite non soggette ad IVA. Esenzione dal pagamento dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale e riconoscimento di un credito d’imposta pari all’IVA pagata, nel caso di compravendite immobiliari soggette ad IVA. Inoltre, esenzione dall’imposta sostitutiva per i finanziamenti erogati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili a uso abitativo;
  • detrazione dall’IRPEF degli interessi passivi dei mutui ipotecari nella misura del 19% con un limite di 4.000 euro di spesa per quanti acquistano una casa da destinare ad abitazione principale.

 

I REQUISITI PER OTTENERE LE AGEVOLAZIONI PER “ABITAZIONE PRINCIPALE”

Dal punto di vista fiscale, i requisiti affinché una persona possa fruire dell’agevolazione sono i seguenti:

  • che l’immobile sia non di lusso
  • che l’immobile sia la dimora abituale del contribuente e del suo nucleo familiare
  • che l’immobile sia la residenza del contribuente e del suo nucleo familiare.

 

L’AGEVOLAZIONE PER ABITAZIONE PRINCIPALE

  • Esenzione dal pagamento dell’IMU (Imposta Municipale Propria)

E’ importante sapere che, per non pagare l’IMU, devono sussistere tutti e tre i requisiti sopra elencati.

 

QUALI SONO LE NOVITÀ INTRODOTTE NEL 2023?

Il Decreto Milleproroghe 2023, recentemente approvato, prolunga e/o fissa i termini per mantenere le agevolazioni “prima casa” con una nuova proroga. In particolare:

  • per il trasferimento della residenza della propria abitazione, il termine viene prolungato da 18 a un massimo di 37 mesi;
  • per riacquistare una casa dopo la vendita di un immobile, precedentemente acquistato con le agevolazioni “prima casa”, e completare il passaggio di proprietà, il termine viene prolungato da un anno ad un massimo di due anni e 7 mesi;
  • affinché il contribuente possa ottenere un credito d’imposta, in caso di riacquisto di un immobile come “prima casa”, il termine fissato è che l’atto notarile definitivo venga stipulato entro un anno dal rogito della vendita.
  • Sono inoltre prorogate anche le agevolazioni dedicate agli acquirenti “under 36” fino al 30 giugno 2023 per quanto riguarda la possibilità di accedere ai finanziamenti fino all’80% del valore di acquisto con la garanzia statale e per tutto il 2023 per quanto riguarda l’esenzione dal pagamento delle imposte o del credito d’imposta pari all’IVA; si ricorda che devono ricorrere le condizioni relative all’ISEE non superiore ai 40.000 euro e non aver compiuto il 36° anno di età nell’anno in cui si stipula il contratto definitivo (rogito) di acquisto della casa.

 

Daniele Buccigrossi Broker Manager