NUOVE NORMATIVE UE SULLA VALUTAZIONE IMMOBILIARE: LA PERIZIA NON POTRÀ SUPERARE IL VALORE DI MERCATO

L’Unione Europea ha recentemente approvato un’ampia serie di riforme bancarie che avranno implicazioni di vasta portata sulle valutazioni immobiliari. Questa normativa avrà sicuramente un impatto sul settore immobiliare in Europa e cambierà anche il modo in cui vengono concessi i mutui per l’acquisto di case: ecco tutto quello che c’è da sapere e cosa cambia.

 

MA PRIMA, COME SI CALCOLA IL VALORE DI UN IMMOBILE?

Il valore di un immobile è generalmente determinato dalla valutazione di vari fattori, come la quotazione al metro quadro, le condizioni di domanda e offerta, i valori catastali, le perizie effettuate dalle banche. Il valore di mercato di un immobile dovrebbe coincidere con il prezzo al quale l’immobile sarebbe venduto sul libero mercato e va distinto dal valore catastale e da quello di stima, che costituisce una previsione sulla possibilità di scambio dell’immobile non basata sul prezzo a cui viene effettivamente posto in vendita. Essa viene fatta da un perito bancario e serve per determinare il valore di un mutuo o di un finanziamento garantito da un’ipoteca su immobile. È importante comprendere queste diversità se avete intenzione di acquistare o vendere un immobile!

 

COSA CAMBIA CON LE RIFORME?

 

  1. VALUTAZIONE DI UN IMMOBILE DA PARTE DEL PERITO: L’acquisto di una casa è uno dei maggiori investimenti che si possano fare e le perizie svolgono un ruolo importante nel realizzarlo. Il valore della perizia, che può differire dal prezzo di mercato, aiuta a calcolare il rapporto prestito/valore per l’approvazione del finanziamento. Le modifiche recentemente proposte al Regolamento UE n. 575/2013 mirano a ridurre l’impatto negativo che questi effetti ciclici hanno sulla valutazione degli immobili al momento di garantire i prestiti e mantenere più stabili i requisiti patrimoniali per le ipoteche

 

  1. VALORE DI PERIZIA E COMMERCIALE: le perizie degli immobili devono riflettere il valore di mercato, a patto che eventuali notevoli modifiche, come il miglioramento dell’efficienza energetica, non ne aumentino il valore.

 

  1. VALUTAZIONI DEGLI IMMOBILI PER LE BANCHE UE: l’UE ha messo in atto nuovi regolamenti che danno alle autorità designate il potere di rafforzare i criteri di valutazione degli immobili, nei casi in cui i sistemi attuali minacciano la stabilità finanziaria di uno Stato membro. In tali situazioni, questi funzionari sono stati autorizzati dalla legislazione ad aumentare le ponderazioni di rischio sui mutui garantiti da immobili sia residenziali che commerciali situati nei rispettivi Stati, con l’obiettivo di proteggerli da una futura instabilità economica. Inoltre, con la nuova modifica dell’articolo 129 del regolamento, le autorità hanno ora maggiori poteri per valutare un bene immobile. Le modalità consentite includono il riferimento ai valori di mercato o l’utilizzo di criteri più specifici stabiliti dalla legislazione e dai regolamenti di ogni Stato, il tutto senza limiti imposti a tali valutazioni.

 

  1. REQUISITI DI VALUTAZIONE IMMOBILIARE: viene modificato per introdurre i requisiti e le modalità di calcolo della valutazione dell’immobile, come segue:
  • Un perito indipendente, certificato con le speciali qualifiche necessarie per effettuare una stima consapevole, è responsabile della determinazione di valori ipotecari ragionevoli e affidabili
  • il valore è stimato utilizzando criteri di valutazione prudenti che soddisfano tutti i requisiti seguenti ed è documentato in modo chiaro e trasparente: 1) il valore esclude le aspettative sugli aumenti di prezzo; 2) il valore è rettificato per tenere conto della possibilità che il prezzo corrente di mercato sia significativamente superiore al valore che sarebbe sostenibile per la durata del prestito
  • il valore non è superiore al valore di mercatodell’immobile laddove quest’ultimo possa essere stabilito
  • Per garantire una revisione equa del valore, la valutazione di un determinato immobile non dovrebbe superare il valore medio osservato negli ultimi sei anni – calcolato sulla base di almeno tre punti di dati – o il prezzo di concessione originale. Detto questo, se vengono apportate modifiche all’immobile che ne aumentano il valore, come miglioramenti e ristrutturazioni, si tratta di un motivo legittimo per superare queste soglie.

 

Elisa Bucino
Elisa Bucino – Social Media Marketing

 

Cosa definirà il mercato immobiliare nel 2023?

Il mercato immobiliare è in continua evoluzione, ma dati gli ultimi sviluppi, tra guerra e inflazione una domanda risulta lecita: cosa lo definirà nel 2023? Le previsioni, come ben sappiamo, non sono sempre facili, ma ci sono alcuni fattori che potrebbero avere un impatto importante sul mercato immobiliare. Vediamoli insieme.

 

TASSI DI INTERESSE

Uno dei fattori più importanti che definiranno il mercato immobiliare nel 2023 sono i tassi di interesse, o meglio il loro aumento. L’ultima decisione della Banca Centrale Europea di innalzare i tassi di interesse ha notevolmente influito sui costi del mutuo definendo anche il potere di acquisto immobiliare delle famiglie ma anche dei grandi investitori immobiliari.

Stando alle ultime simulazioni di Codacons, le rate dei mutui potrebbero aumentare di 30-40 euro mensili. Considerando però tutti gli incrementi della Bce del 2022, le rate mensili oggi costano tra 150 e i 190 euro rispetto a quanto pagato nel 2021, il che si traduce in un costo extra annuo di 1.800/2.280 euro all’anno, insomma un aumento non da poco.

Da quanto emerge dal rapporto di pwC “Emerging trends in real estate 2023” questo aumento repentino dei tassi di interesse creerà scompiglio non solo a chi vuole comprare o vendere casa ma anche per gli investitori immobiliari poiché anche un piccolo aumento può avere un impatto significativo sul rendimento degli investimenti e sulla loro sicurezza finanziaria. Ci si aspetta quindi un periodo di forte stress finanziario che andrà a rallentare le nuove operazioni immobiliari e a mettere in crisi quelle avvenute nel precedente biennio.

 

I SETTORI IN CRESCITA

Le transazioni immobiliari tradizionali costituiscono ancora la maggioranza, ma per i professionisti del settore immobiliare, fare un passo oltre le normali operazioni e cercare asset alternativi potrebbe rivelarsi estremamente gratificante. Tra questi possiamo citare i data center per capitalizzare l’esplosione dell’economia digitale, le strutture sanitarie che promettono stabilità a lungo termine e le infrastrutture energetiche, come gli enormi complessi di energia solare o eolica progettati per la massima efficienza. Inoltre, ci sono ancora molte opportunità nuove nel settore residenziale, con un’enfasi sull’edilizia sociale e sulle residenze universitarie, ora più che mai!

 Secondo la classifica stilata da PwC, le cinque classi di attività attualmente più richieste dagli investitori sono:

  • New energy infrastructure
  • Life sciences
  • Data centres
  • Social housing
  • Retirement/assisted living
  • Affordable housing

 

IL FUTURO PROSSIMO DEL MERCATO IMMOBILIARE SECONDO RE/MAX

Anche RE/MAX si è espressa in merito alle previsioni del 2023, con un po’ di ottimismo. Dall’indagine “2022 European Housing Trend Report”, realizzata da RE/MAX Europe intervistando circa 16.000 consumatori in 22 Paesi europei, emerge che il 45% degli intervistati in Europa è più propenso ad acquistare un immobile rispetto a 12 mesi fa. Una percentuale che in Italia sale al 50%. Inoltre nella classifica delle mete più ricercate l’Italia si posiziona al 4° posto tra i luoghi più ambiti sia per trasferirsi, sia come investimento.

Troviamo inoltre nuovi desideri da parte dei compratori. I recenti rincari energetici hanno aumentato il desiderio di immobili ad alte prestazioni energetiche e sostenibili. Dall’altro, lo smart working ha aumentato l’interesse per la connettività che deve essere garantita per rete fissa e mobile. “La ricerca di immobili con specifici requisiti sarà uno dei fattori che sosterrà le compravendite immobiliari, così come gli investitori esteri interessati al nostro Paese”, afferma Dario Castiglia” Presidente di RE/MAX Italia.

Riguardo le percentuali di vendita RE/MAX afferma che ci sarà una contrazione delle transazioni di circa l’8/9% rispetto al 2022, ma con un numero di compravendite superiori al 2019, inoltre, secondo le analisi dell’Ufficio Studi di 24MAX, si sta registrando un ritorno al tasso fisso del mutuo, che congela le condizioni allo status quo, probabilmente per rispondere anche a una necessità emotiva di chi accende un mutuo.

 

 

Elisa Bucino
Elisa Bucino – Social Media Marketing

 

 

 

 

 

Valutazioni corrette, incertezza dei dati, situazioni in divenire

“Caro Amico ti scrivo”, cantava il mitico Lucio Dalla, per celebrare la fine dell’anno trascorso e l’arrivo del nuovo.

Ebbene si, siamo in fine d’anno, ma probabilmente anche alla fine (o all’inizio?) di un ciclo. Arriva quindi il fatidico
momento dei bilanci e dei propositi. Ma non viene meno la necessità di cercare di vedere meglio oltre la nostra
condizione attuale, cioè comprendere cosa possiamo fare per poter analizzare meglio il presente ed il passato recente, con lo scopo di indovinare il futuro.

Partiamo da ciò che noi, agenti immobiliari, facciamo tutti i giorni: valutare gli immobili. Mai come in questo periodo, le valutazioni basate sui dati storici, possono essere messe in discussione. Per poter attualizzare le cifre rispetto ai dati di mercato disponibili, occorre apportare i giusti correttivi alla lettura dei dati di mercato: in primo luogo va considerato che esiste un “ritardo” tra il momento dell’accordo di compravendita (che è il “vero” momento di mercato) e quello della compravendita definitiva dal Notaio; poi esiste un ulteriore “ritardo” che è rappresentato dal momento della stipula dei rogiti, al momento in cui i dati vengono resi disponibili per la consultazione. In sostanza, il dato di valore che si legge oggi, è il risultato delle trattative avvenute da 4 a 8 mesi fa.

Questa “latenza” del dato immobiliare, si deve interpretare con l’analisi dei dati dell’economia attuale, che hanno – invece – effetti immediati sui comportamenti umani. È pertanto indispensabile considerare anche l’andamento finanziario, valutario, commerciale ed economico generale, per poter consegnare un giudizio di valore affidabile.
La situazione del mercato immobiliare nelle zone urbanizzate, per esempio, della città di Roma, è oggi caratterizzata da una certa sproporzione tra la richiesta di acquisto (elevata) e l’offerta di immobili in vendita (in diminuzione); ciò è dovuto essenzialmente a questi fattori:

  1. L’inflazione in crescita favorisce la migrazione di piccoli capitali di risparmio verso l’acquisto degli immobili, percepiti come “beni rifugio”, contribuendo all’assorbimento dello stock disponibile.
  2. L’aumento dei costi per le ristrutturazioni, dovuto agli incrementi dei prezzi dei materiali, unito alla difficoltà di reperire imprese disponibili (aspetto che accresce i costi della manodopera) ed alla riduzione dei tempi di validità dei preventivi, rendono più complicato per le famiglie – che rappresentano la gran parte degli attoridel mercato immobiliare – realizzare il progetto di cambiare casa. Per cui, se diventa difficile comprare unnuovo immobile, si resta in quello che si ha, che – quindi – non va sul mercato.
  3. La domanda di acquisto di immobili è in crescita dal 2014, cioè da 8 anni e il 2019 ha sostanzialmente visto consolidarsi questa tendenza. Il Post-Lockdown e la graduale ripresa delle attività, hanno favorito il corso al rialzo, sostenendo anche un incremento dei prezzi, che ha registrato nel 1° trimestre dell’anno, oltre il 5% in più rispetto allo stesso periodo del 2021 (Istat).

Per contro, i fattori che mitigano questa situazione sono:

  1. L’incremento ripido e repentino dei tassi di interesse bancari per accedere ai mutui, che diminuisce il potere di acquisto della platea di acquirenti più protesi verso l’indebitamento, fascia di popolazione più attiva e che comprende anche i giovani in cerca di acquisto della prima abitazione.
  2. L’aumento dei costi energetici, che spaventa non poco sia le persone comuni che i gestori di impresa.
  3. La fine delle agevolazioni per gli acquirenti Under 36 al 31 dicembre 2022.
  4. La stagnazione dei salari: a fronte di un’inflazione ormai oltre il 10%, l’incremento delle basi salariali sfiora appena l’1%. L’indice di fiducia dei consumatori rilevato a luglio 2022 dall’ISTAT è in netto calo rispetto a
    gennaio.
  5. Se non è possibile cambiare casa, si ristruttura quella in cui già si abita, perché se il budget a disposizione le possibilità di indebitamento diminuiscono, il “buon padre di famiglia” tende a scegliere di prendere meno impegni e magari fruire del “bonus fiscale” che – anche senza il miraggio dello sconto in fattura – consente di detrarre dalle tasse un importo considerevole.
  6. Il cambiamento del rapporto tra domanda e offerta.

Quali possibili scenari nel 2023?

È già piuttosto evidente un forte rallentamento degli scambi, infatti i principali portali web di annunci immobiliari, registrano un decremento medio del 10% a livello nazionale (-17% a Roma) di immobili messi in vendita. Questa condizione, di scarsità nell’offerta, per un verso sta provocando un certo incremento nei prezzi di richiesta (Asking Price) che però rischia di essere del tutto illusorio: infatti il perdurare di tutte le condizioni economiche sfavorevoli (inflazione, tassi di interesse elevati, salari fissi, tendenza “attendista” delle famiglie) potrebbe portare ad un forte divario tra il costo degli immobili e la capacità di spesa degli acquirenti potenziali, con probabile rallentamento delle compravendite. Non si può fare a meno di osservare che il ciclo economico del mercato immobiliare degli ultimi 8 anni, ha accorciato i tempi rispetto al precedente, nel giungere a curve di svolta: nel periodo 2008-2014, la crisi americana innescata dai mutui Subprime e diffusasi in tutto l’occidente, ha manifestato i suoi effetti per quasi 6 anni, mentre l’andamento del periodo 2020-2022 sta manifestandosi in maniera molto più rapida, in termini di  mesi.. Sembra insomma che siamo arrivati davvero ad un apice. E’ solo un’ipotesi?.

Alcuni tendono a rifarsi al periodo tra il 2001 ed il 2008, cioè dall’attentato alle Torri Gemelle fino al periodo della crisi Subprime, invocando (e auspicando) un nuovo ciclo “miracoloso”. Altri ammoniscono che non va dimenticato che il 1 gennaio 2002 siamo entrati formalmente nell’Euro, ma che ce ne siamo realmente accorti solo quando abbiamo smesso di calcolare la conversione con la lira, e cioè circa tre anni dopo, capendo che i prezzi degli immobili (e non solo) erano raddoppiati rispetto alle nostre percezioni, facendo sentire i proprietari “ricchi”. Per poi trovarci, improvvisamente, poveri nel 2011 commissariati proprio dall’Europa.

Difficile pensare che possa esplodere nuovamente un fenomeno analogo nel prossimo triennio, mancherebbe la spinta sostanziale della conversione di valuta, che all’epoca portò persino il dollaro a perdere la sua egemonia, che però sta riconquistando con un certo vigore. Qualcun’altro ancora sostiene che la prossima conversione monetaria, arrivi dalle criptovalute. Visto quanto appena successo, non ne sarei tanto sicuro. Almeno non a breve. L’anno che sta arrivando, tra un anno passerà.

Io mi sto preparando, e voi?

Stefano Filastò – Broker titolare