“PRIMA CASA” E “ABITAZIONE PRINCIPALE”: COSA SIGNIFICANO, QUALI SONO I REQUISITI PER OTTENERE LE AGEVOLAZIONI FISCALI E LE NOVITA’ 2023

E’ importante, prima di tutto, comprendere qual è la differenza tra “prima casa” e “abitazione principale”, definizioni che spesso, nel linguaggio comune, si tende a far coincidere; si tratta, in realtà, di due concetti completamente diversi. La “prima casa”, infatti, è il primo immobile che una persona acquista nell’arco della propria vita, a fronte di eventuali ulteriori acquisti successivi. Invece, con “abitazione principale” si intende ove si vive abitualmente, il luogo destinato ad accogliere la famiglia gran parte dell’anno e che, per ciò, diventa principale rispetto ad eventuali ulteriori proprietà immobiliari. 

Assodata questa differenza di tipo linguistico, soffermiamoci ora sul significato giuridico che assumono “prima casa” e “abitazione principale”, soprattutto dal punto di vista fiscale; infatti, tali definizioni assumono una particolare importanza soprattutto quando entrano in gioco le agevolazioni e le esenzioni fiscali previste dalla normativa tributaria.

 

I REQUISITI PER OTTENERE LE AGEVOLAZIONI “PRIMA CASA”

Le agevolazioni fiscali previste per l’acquisto della “prima casa” sono riconosciute in presenza di alcune condizioni e solo se l’acquirente possiede precisi requisiti. Andiamo a vederli:

  • L’immobile che si acquista occorre che sia non di lusso. Per intenderci, che appartenga, ad esempio, alle seguenti categorie catastali: A/2 (abitazioni di tipo civile) oppure A/3 (abitazioni di tipo economico) o ancora A/7 (abitazioni in villini). 
  • L’immobile è situato nel Comune in cui l’acquirente ha (o intende stabilire) la residenza o lavora;
  • L’acquirente non deve essere titolare (neanche per quote) di un altro immobile nello stesso Comune e non essere titolare su tutto il territorio nazionale di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su un altro immobile acquistato, anche dal coniuge, per il quale abbia già usufruito delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa.
  • Bisogna trasferire la residenza nel Comune ove si trova l’immobile entro 18 mesi dal rogito.
  • Non bisogna vendere l’immobile entro 5 anni dal rogito, a meno che, entro l’anno successivo, non si acquisti un nuovo immobile con le stesse caratteristiche sopra evidenziate. 

 

LE AGEVOLAZIONI “PRIMA CASA”

Se i requisiti e le condizioni appena descritti sono soddisfatti, al momento dell’acquisto della prima casa sarà possibile usufruire di diverse agevolazioni fiscali e creditizie. Ecco le principali:

  • riduzione dell’imposta di registro (se si acquista da privati) e dell’IVA (se si acquista da imprese);
  • esenzione da imposta di bollo, tributi speciali catastali e tasse ipotecarie sugli atti assoggettati all’imposta di registro e quelli necessari per effettuare gli adempimenti presso catasto e registri immobiliari;
  • nel caso di acquirenti under 36: esenzione dal pagamento dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale, nel caso di compravendite non soggette ad IVA. Esenzione dal pagamento dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale e riconoscimento di un credito d’imposta pari all’IVA pagata, nel caso di compravendite immobiliari soggette ad IVA. Inoltre, esenzione dall’imposta sostitutiva per i finanziamenti erogati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili a uso abitativo;
  • detrazione dall’IRPEF degli interessi passivi dei mutui ipotecari nella misura del 19% con un limite di 4.000 euro di spesa per quanti acquistano una casa da destinare ad abitazione principale.

 

I REQUISITI PER OTTENERE LE AGEVOLAZIONI PER “ABITAZIONE PRINCIPALE”

Dal punto di vista fiscale, i requisiti affinché una persona possa fruire dell’agevolazione sono i seguenti:

  • che l’immobile sia non di lusso
  • che l’immobile sia la dimora abituale del contribuente e del suo nucleo familiare
  • che l’immobile sia la residenza del contribuente e del suo nucleo familiare.

 

L’AGEVOLAZIONE PER ABITAZIONE PRINCIPALE

  • Esenzione dal pagamento dell’IMU (Imposta Municipale Propria)

E’ importante sapere che, per non pagare l’IMU, devono sussistere tutti e tre i requisiti sopra elencati.

 

QUALI SONO LE NOVITÀ INTRODOTTE NEL 2023?

Il Decreto Milleproroghe 2023, recentemente approvato, prolunga e/o fissa i termini per mantenere le agevolazioni “prima casa” con una nuova proroga. In particolare:

  • per il trasferimento della residenza della propria abitazione, il termine viene prolungato da 18 a un massimo di 37 mesi;
  • per riacquistare una casa dopo la vendita di un immobile, precedentemente acquistato con le agevolazioni “prima casa”, e completare il passaggio di proprietà, il termine viene prolungato da un anno ad un massimo di due anni e 7 mesi;
  • affinché il contribuente possa ottenere un credito d’imposta, in caso di riacquisto di un immobile come “prima casa”, il termine fissato è che l’atto notarile definitivo venga stipulato entro un anno dal rogito della vendita.
  • Sono inoltre prorogate anche le agevolazioni dedicate agli acquirenti “under 36” fino al 30 giugno 2023 per quanto riguarda la possibilità di accedere ai finanziamenti fino all’80% del valore di acquisto con la garanzia statale e per tutto il 2023 per quanto riguarda l’esenzione dal pagamento delle imposte o del credito d’imposta pari all’IVA; si ricorda che devono ricorrere le condizioni relative all’ISEE non superiore ai 40.000 euro e non aver compiuto il 36° anno di età nell’anno in cui si stipula il contratto definitivo (rogito) di acquisto della casa.

 

Daniele Buccigrossi Broker Manager

 

 

NUOVE NORMATIVE UE SULLA VALUTAZIONE IMMOBILIARE: LA PERIZIA NON POTRÀ SUPERARE IL VALORE DI MERCATO

L’Unione Europea ha recentemente approvato un’ampia serie di riforme bancarie che avranno implicazioni di vasta portata sulle valutazioni immobiliari. Questa normativa avrà sicuramente un impatto sul settore immobiliare in Europa e cambierà anche il modo in cui vengono concessi i mutui per l’acquisto di case: ecco tutto quello che c’è da sapere e cosa cambia.

 

MA PRIMA, COME SI CALCOLA IL VALORE DI UN IMMOBILE?

Il valore di un immobile è generalmente determinato dalla valutazione di vari fattori, come la quotazione al metro quadro, le condizioni di domanda e offerta, i valori catastali, le perizie effettuate dalle banche. Il valore di mercato di un immobile dovrebbe coincidere con il prezzo al quale l’immobile sarebbe venduto sul libero mercato e va distinto dal valore catastale e da quello di stima, che costituisce una previsione sulla possibilità di scambio dell’immobile non basata sul prezzo a cui viene effettivamente posto in vendita. Essa viene fatta da un perito bancario e serve per determinare il valore di un mutuo o di un finanziamento garantito da un’ipoteca su immobile. È importante comprendere queste diversità se avete intenzione di acquistare o vendere un immobile!

 

COSA CAMBIA CON LE RIFORME?

 

  1. VALUTAZIONE DI UN IMMOBILE DA PARTE DEL PERITO: L’acquisto di una casa è uno dei maggiori investimenti che si possano fare e le perizie svolgono un ruolo importante nel realizzarlo. Il valore della perizia, che può differire dal prezzo di mercato, aiuta a calcolare il rapporto prestito/valore per l’approvazione del finanziamento. Le modifiche recentemente proposte al Regolamento UE n. 575/2013 mirano a ridurre l’impatto negativo che questi effetti ciclici hanno sulla valutazione degli immobili al momento di garantire i prestiti e mantenere più stabili i requisiti patrimoniali per le ipoteche

 

  1. VALORE DI PERIZIA E COMMERCIALE: le perizie degli immobili devono riflettere il valore di mercato, a patto che eventuali notevoli modifiche, come il miglioramento dell’efficienza energetica, non ne aumentino il valore.

 

  1. VALUTAZIONI DEGLI IMMOBILI PER LE BANCHE UE: l’UE ha messo in atto nuovi regolamenti che danno alle autorità designate il potere di rafforzare i criteri di valutazione degli immobili, nei casi in cui i sistemi attuali minacciano la stabilità finanziaria di uno Stato membro. In tali situazioni, questi funzionari sono stati autorizzati dalla legislazione ad aumentare le ponderazioni di rischio sui mutui garantiti da immobili sia residenziali che commerciali situati nei rispettivi Stati, con l’obiettivo di proteggerli da una futura instabilità economica. Inoltre, con la nuova modifica dell’articolo 129 del regolamento, le autorità hanno ora maggiori poteri per valutare un bene immobile. Le modalità consentite includono il riferimento ai valori di mercato o l’utilizzo di criteri più specifici stabiliti dalla legislazione e dai regolamenti di ogni Stato, il tutto senza limiti imposti a tali valutazioni.

 

  1. REQUISITI DI VALUTAZIONE IMMOBILIARE: viene modificato per introdurre i requisiti e le modalità di calcolo della valutazione dell’immobile, come segue:
  • Un perito indipendente, certificato con le speciali qualifiche necessarie per effettuare una stima consapevole, è responsabile della determinazione di valori ipotecari ragionevoli e affidabili
  • il valore è stimato utilizzando criteri di valutazione prudenti che soddisfano tutti i requisiti seguenti ed è documentato in modo chiaro e trasparente: 1) il valore esclude le aspettative sugli aumenti di prezzo; 2) il valore è rettificato per tenere conto della possibilità che il prezzo corrente di mercato sia significativamente superiore al valore che sarebbe sostenibile per la durata del prestito
  • il valore non è superiore al valore di mercatodell’immobile laddove quest’ultimo possa essere stabilito
  • Per garantire una revisione equa del valore, la valutazione di un determinato immobile non dovrebbe superare il valore medio osservato negli ultimi sei anni – calcolato sulla base di almeno tre punti di dati – o il prezzo di concessione originale. Detto questo, se vengono apportate modifiche all’immobile che ne aumentano il valore, come miglioramenti e ristrutturazioni, si tratta di un motivo legittimo per superare queste soglie.

 

Elisa Bucino
Elisa Bucino – Social Media Marketing

 

Cosa definirà il mercato immobiliare nel 2023?

Il mercato immobiliare è in continua evoluzione, ma dati gli ultimi sviluppi, tra guerra e inflazione una domanda risulta lecita: cosa lo definirà nel 2023? Le previsioni, come ben sappiamo, non sono sempre facili, ma ci sono alcuni fattori che potrebbero avere un impatto importante sul mercato immobiliare. Vediamoli insieme.

 

TASSI DI INTERESSE

Uno dei fattori più importanti che definiranno il mercato immobiliare nel 2023 sono i tassi di interesse, o meglio il loro aumento. L’ultima decisione della Banca Centrale Europea di innalzare i tassi di interesse ha notevolmente influito sui costi del mutuo definendo anche il potere di acquisto immobiliare delle famiglie ma anche dei grandi investitori immobiliari.

Stando alle ultime simulazioni di Codacons, le rate dei mutui potrebbero aumentare di 30-40 euro mensili. Considerando però tutti gli incrementi della Bce del 2022, le rate mensili oggi costano tra 150 e i 190 euro rispetto a quanto pagato nel 2021, il che si traduce in un costo extra annuo di 1.800/2.280 euro all’anno, insomma un aumento non da poco.

Da quanto emerge dal rapporto di pwC “Emerging trends in real estate 2023” questo aumento repentino dei tassi di interesse creerà scompiglio non solo a chi vuole comprare o vendere casa ma anche per gli investitori immobiliari poiché anche un piccolo aumento può avere un impatto significativo sul rendimento degli investimenti e sulla loro sicurezza finanziaria. Ci si aspetta quindi un periodo di forte stress finanziario che andrà a rallentare le nuove operazioni immobiliari e a mettere in crisi quelle avvenute nel precedente biennio.

 

I SETTORI IN CRESCITA

Le transazioni immobiliari tradizionali costituiscono ancora la maggioranza, ma per i professionisti del settore immobiliare, fare un passo oltre le normali operazioni e cercare asset alternativi potrebbe rivelarsi estremamente gratificante. Tra questi possiamo citare i data center per capitalizzare l’esplosione dell’economia digitale, le strutture sanitarie che promettono stabilità a lungo termine e le infrastrutture energetiche, come gli enormi complessi di energia solare o eolica progettati per la massima efficienza. Inoltre, ci sono ancora molte opportunità nuove nel settore residenziale, con un’enfasi sull’edilizia sociale e sulle residenze universitarie, ora più che mai!

 Secondo la classifica stilata da PwC, le cinque classi di attività attualmente più richieste dagli investitori sono:

  • New energy infrastructure
  • Life sciences
  • Data centres
  • Social housing
  • Retirement/assisted living
  • Affordable housing

 

IL FUTURO PROSSIMO DEL MERCATO IMMOBILIARE SECONDO RE/MAX

Anche RE/MAX si è espressa in merito alle previsioni del 2023, con un po’ di ottimismo. Dall’indagine “2022 European Housing Trend Report”, realizzata da RE/MAX Europe intervistando circa 16.000 consumatori in 22 Paesi europei, emerge che il 45% degli intervistati in Europa è più propenso ad acquistare un immobile rispetto a 12 mesi fa. Una percentuale che in Italia sale al 50%. Inoltre nella classifica delle mete più ricercate l’Italia si posiziona al 4° posto tra i luoghi più ambiti sia per trasferirsi, sia come investimento.

Troviamo inoltre nuovi desideri da parte dei compratori. I recenti rincari energetici hanno aumentato il desiderio di immobili ad alte prestazioni energetiche e sostenibili. Dall’altro, lo smart working ha aumentato l’interesse per la connettività che deve essere garantita per rete fissa e mobile. “La ricerca di immobili con specifici requisiti sarà uno dei fattori che sosterrà le compravendite immobiliari, così come gli investitori esteri interessati al nostro Paese”, afferma Dario Castiglia” Presidente di RE/MAX Italia.

Riguardo le percentuali di vendita RE/MAX afferma che ci sarà una contrazione delle transazioni di circa l’8/9% rispetto al 2022, ma con un numero di compravendite superiori al 2019, inoltre, secondo le analisi dell’Ufficio Studi di 24MAX, si sta registrando un ritorno al tasso fisso del mutuo, che congela le condizioni allo status quo, probabilmente per rispondere anche a una necessità emotiva di chi accende un mutuo.

 

 

Elisa Bucino
Elisa Bucino – Social Media Marketing