E’ importante, prima di tutto, comprendere qual è la differenza tra “prima casa” e “abitazione principale”, definizioni che spesso, nel linguaggio comune, si tende a far coincidere; si tratta, in realtà, di due concetti completamente diversi. La “prima casa”, infatti, è il primo immobile che una persona acquista nell’arco della propria vita, a fronte di eventuali ulteriori acquisti successivi. Invece, con “abitazione principale” si intende ove si vive abitualmente, il luogo destinato ad accogliere la famiglia gran parte dell’anno e che, per ciò, diventa principale rispetto ad eventuali ulteriori proprietà immobiliari. 

Assodata questa differenza di tipo linguistico, soffermiamoci ora sul significato giuridico che assumono “prima casa” e “abitazione principale”, soprattutto dal punto di vista fiscale; infatti, tali definizioni assumono una particolare importanza soprattutto quando entrano in gioco le agevolazioni e le esenzioni fiscali previste dalla normativa tributaria.

I REQUISITI PER OTTENERE LE AGEVOLAZIONI “PRIMA CASA”

Le agevolazioni fiscali previste per l’acquisto della “prima casa” sono riconosciute in presenza di alcune condizioni e solo se l’acquirente possiede precisi requisiti. Andiamo a vederli:

• L’immobile che si acquista occorre che sia non di lusso. Per intenderci, che appartenga, ad esempio, alle seguenti categorie catastali: A/2 (abitazioni di tipo civile) oppure A/3 (abitazioni di tipo economico) o ancora A/7 (abitazioni in villini). 
• L’immobile è situato nel Comune in cui l’acquirente ha (o intende stabilire) la residenza o lavora;
• L’acquirente non deve essere titolare (neanche per quote) di un altro immobile nello stesso Comune e non essere titolare su tutto il territorio nazionale di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su un altro immobile acquistato, anche dal coniuge, per il quale abbia già usufruito delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa.
• Bisogna trasferire la residenza nel Comune ove si trova l’immobile entro 18 mesi dal rogito.
• Non bisogna vendere l’immobile entro 5 anni dal rogito, a meno che, entro l’anno successivo, non si acquisti un nuovo immobile con le stesse caratteristiche sopra evidenziate. 

LE AGEVOLAZIONI “PRIMA CASA”

Se i requisiti e le condizioni appena descritti sono soddisfatti, al momento dell’acquisto della prima casa sarà possibile usufruire di diverse agevolazioni fiscali e creditizie. Ecco le principali:

• riduzione dell’imposta di registro (se si acquista da privati) e dell’IVA (se si acquista da imprese);
• esenzione da imposta di bollo, tributi speciali catastali e tasse ipotecarie sugli atti assoggettati all’imposta di registro e quelli necessari per effettuare gli adempimenti presso catasto e registri immobiliari;
• nel caso di acquirenti under 36: esenzione dal pagamento dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale, nel caso di compravendite non soggette ad IVA. Esenzione dal pagamento dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale e riconoscimento di un credito d’imposta pari all’IVA pagata, nel caso di compravendite immobiliari soggette ad IVA. Inoltre, esenzione dall’imposta sostitutiva per i finanziamenti erogati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili a uso abitativo;
• detrazione dall’IRPEF degli interessi passivi dei mutui ipotecari nella misura del 19% con un limite di 4.000 euro di spesa per quanti acquistano una casa da destinare ad abitazione principale.

I REQUISITI PER OTTENERE LE AGEVOLAZIONI PER “ABITAZIONE PRINCIPALE”

Dal punto di vista fiscale, i requisiti affinché una persona possa fruire dell’agevolazione sono i seguenti:

• che l’immobile sia non di lusso
• che l’immobile sia la dimora abituale del contribuente e del suo nucleo familiare
• che l’immobile sia la residenza del contribuente e del suo nucleo familiare.

L’AGEVOLAZIONE PER ABITAZIONE PRINCIPALE

• Esenzione dal pagamento dell’IMU (Imposta Municipale Propria)

E’ importante sapere che, per non pagare l’IMU, devono sussistere tutti e tre i requisiti sopra elencati.

QUALI SONO LE NOVITÀ INTRODOTTE NEL 2023?

Il Decreto Milleproroghe 2023, recentemente approvato, prolunga e/o fissa i termini per mantenere le agevolazioni “prima casa” con una nuova proroga. In particolare:

• per il trasferimento della residenza della propria abitazione, il termine viene prolungato da 18 a un massimo di 37 mesi;
• per riacquistare una casa dopo la vendita di un immobile, precedentemente acquistato con le agevolazioni “prima casa”, e completare il passaggio di proprietà, il termine viene prolungato da un anno ad un massimo di due anni e 7 mesi;
• affinché il contribuente possa ottenere un credito d’imposta, in caso di riacquisto di un immobile come “prima casa”, il termine fissato è che l’atto notarile definitivo venga stipulato entro un anno dal rogito della vendita.
• Sono inoltre prorogate anche le agevolazioni dedicate agli acquirenti “under 36” fino al 30 giugno 2023 per quanto riguarda la possibilità di accedere ai finanziamenti fino all’80% del valore di acquisto con la garanzia statale e per tutto il 2023 per quanto riguarda l’esenzione dal pagamento delle imposte o del credito d’imposta pari all’IVA; si ricorda che devono ricorrere le condizioni relative all’ISEE non superiore ai 40.000 euro e non aver compiuto il 36° anno di età nell’anno in cui si stipula il contratto definitivo (rogito) di acquisto della casa.