“PRIMA CASA” E “ABITAZIONE PRINCIPALE”: COSA SIGNIFICANO, QUALI SONO I REQUISITI PER OTTENERE LE AGEVOLAZIONI FISCALI E LE NOVITA’ 2023

E’ importante, prima di tutto, comprendere qual è la differenza tra “prima casa” e “abitazione principale”, definizioni che spesso, nel linguaggio comune, si tende a far coincidere; si tratta, in realtà, di due concetti completamente diversi. La “prima casa”, infatti, è il primo immobile che una persona acquista nell’arco della propria vita, a fronte di eventuali ulteriori acquisti successivi. Invece, con “abitazione principale” si intende ove si vive abitualmente, il luogo destinato ad accogliere la famiglia gran parte dell’anno e che, per ciò, diventa principale rispetto ad eventuali ulteriori proprietà immobiliari. 

Assodata questa differenza di tipo linguistico, soffermiamoci ora sul significato giuridico che assumono “prima casa” e “abitazione principale”, soprattutto dal punto di vista fiscale; infatti, tali definizioni assumono una particolare importanza soprattutto quando entrano in gioco le agevolazioni e le esenzioni fiscali previste dalla normativa tributaria.

 

I REQUISITI PER OTTENERE LE AGEVOLAZIONI “PRIMA CASA”

Le agevolazioni fiscali previste per l’acquisto della “prima casa” sono riconosciute in presenza di alcune condizioni e solo se l’acquirente possiede precisi requisiti. Andiamo a vederli:

  • L’immobile che si acquista occorre che sia non di lusso. Per intenderci, che appartenga, ad esempio, alle seguenti categorie catastali: A/2 (abitazioni di tipo civile) oppure A/3 (abitazioni di tipo economico) o ancora A/7 (abitazioni in villini). 
  • L’immobile è situato nel Comune in cui l’acquirente ha (o intende stabilire) la residenza o lavora;
  • L’acquirente non deve essere titolare (neanche per quote) di un altro immobile nello stesso Comune e non essere titolare su tutto il territorio nazionale di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su un altro immobile acquistato, anche dal coniuge, per il quale abbia già usufruito delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa.
  • Bisogna trasferire la residenza nel Comune ove si trova l’immobile entro 18 mesi dal rogito.
  • Non bisogna vendere l’immobile entro 5 anni dal rogito, a meno che, entro l’anno successivo, non si acquisti un nuovo immobile con le stesse caratteristiche sopra evidenziate. 

 

LE AGEVOLAZIONI “PRIMA CASA”

Se i requisiti e le condizioni appena descritti sono soddisfatti, al momento dell’acquisto della prima casa sarà possibile usufruire di diverse agevolazioni fiscali e creditizie. Ecco le principali:

  • riduzione dell’imposta di registro (se si acquista da privati) e dell’IVA (se si acquista da imprese);
  • esenzione da imposta di bollo, tributi speciali catastali e tasse ipotecarie sugli atti assoggettati all’imposta di registro e quelli necessari per effettuare gli adempimenti presso catasto e registri immobiliari;
  • nel caso di acquirenti under 36: esenzione dal pagamento dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale, nel caso di compravendite non soggette ad IVA. Esenzione dal pagamento dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale e riconoscimento di un credito d’imposta pari all’IVA pagata, nel caso di compravendite immobiliari soggette ad IVA. Inoltre, esenzione dall’imposta sostitutiva per i finanziamenti erogati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili a uso abitativo;
  • detrazione dall’IRPEF degli interessi passivi dei mutui ipotecari nella misura del 19% con un limite di 4.000 euro di spesa per quanti acquistano una casa da destinare ad abitazione principale.

 

I REQUISITI PER OTTENERE LE AGEVOLAZIONI PER “ABITAZIONE PRINCIPALE”

Dal punto di vista fiscale, i requisiti affinché una persona possa fruire dell’agevolazione sono i seguenti:

  • che l’immobile sia non di lusso
  • che l’immobile sia la dimora abituale del contribuente e del suo nucleo familiare
  • che l’immobile sia la residenza del contribuente e del suo nucleo familiare.

 

L’AGEVOLAZIONE PER ABITAZIONE PRINCIPALE

  • Esenzione dal pagamento dell’IMU (Imposta Municipale Propria)

E’ importante sapere che, per non pagare l’IMU, devono sussistere tutti e tre i requisiti sopra elencati.

 

QUALI SONO LE NOVITÀ INTRODOTTE NEL 2023?

Il Decreto Milleproroghe 2023, recentemente approvato, prolunga e/o fissa i termini per mantenere le agevolazioni “prima casa” con una nuova proroga. In particolare:

  • per il trasferimento della residenza della propria abitazione, il termine viene prolungato da 18 a un massimo di 37 mesi;
  • per riacquistare una casa dopo la vendita di un immobile, precedentemente acquistato con le agevolazioni “prima casa”, e completare il passaggio di proprietà, il termine viene prolungato da un anno ad un massimo di due anni e 7 mesi;
  • affinché il contribuente possa ottenere un credito d’imposta, in caso di riacquisto di un immobile come “prima casa”, il termine fissato è che l’atto notarile definitivo venga stipulato entro un anno dal rogito della vendita.
  • Sono inoltre prorogate anche le agevolazioni dedicate agli acquirenti “under 36” fino al 30 giugno 2023 per quanto riguarda la possibilità di accedere ai finanziamenti fino all’80% del valore di acquisto con la garanzia statale e per tutto il 2023 per quanto riguarda l’esenzione dal pagamento delle imposte o del credito d’imposta pari all’IVA; si ricorda che devono ricorrere le condizioni relative all’ISEE non superiore ai 40.000 euro e non aver compiuto il 36° anno di età nell’anno in cui si stipula il contratto definitivo (rogito) di acquisto della casa.

 

Daniele Buccigrossi Broker Manager

 

 

COMPRI, VENDI O STAI NEL MEZZO? ANALISI E PROSPETTIVE DAI DIVERSI PUNTI DI VISTA DEL MERCATO

L’acquisto o la vendita di un immobile è un’operazione che coinvolge diverse parti interessate, tra cui venditori, acquirenti e agenti immobiliari. Ognuna di esse ricopre un ruolo diverso e un profilo specifico nel processo di compravendita.  In questo articolo esploreremo le differenze di status tra venditori e acquirenti immobiliari, nonché il ruolo degli agenti immobiliari tra queste due figure.
Innanzitutto, è importante sottolineare che la vendita e l’acquisto di un immobile sono attività che richiedono un’alta specializzazione e un grado di competenza non indifferente. Per questo motivo, molti venditori e acquirenti si affidano ad agenti immobiliari professionisti che possano aiutarli a navigare nel mare delle compravendite di immobili.

VENDITORI E COMPRATORI
I venditori immobiliari sono coloro che stanno, appunto, vendendo un immobile. Può trattarsi di persone fisiche oppure di società, come ad esempio un’impresa di costruzioni; hanno un ruolo primario in quanto, detenendo la proprietà dell’immobile, hanno il potere di stabilire le condizioni di partenza per future trattative. Tuttavia, i venditori spesso affrontano importanti sfide, tra cui la determinazione del giusto prezzo di vendita da richiedere, la preparazione dell’immobile per la vendita, la raccolta della documentazione necessaria, la verifica della conformità e regolarità urbanistica e catastale, la ricerca dei compratori e – una volta stabilito un contatto – la negoziazione con i potenziali acquirenti da cui spuntare le migliori condizioni possibili. Solitamente, non appena pubblicano il loro annuncio di vendita, entrano in contatto con agenti immobiliari da cui vengono sollecitati per l’affidamento di un incarico e spesso, dopo avere sperimentato un periodo “fai-da-te”, scelgono di incaricare un agente che gli offrirà garanzie sulla gestione del processo di vendita e li possa supportare nelle trattative con la controparte.

Gli acquirenti immobiliari, d’altra parte, sono coloro che intendono acquistare un immobile. Anche in questo caso si può trattare di persone fisiche o giuridiche, come ad esempio una famiglia alla ricerca di un’abitazione oppure un’azienda a cui occorre un nuovo ufficio. Gli acquirenti si trovano in posizione diametralmente opposta a quella dei venditori: hanno interesse per l’immobile, ma cercheranno di concordare termini di vendita a loro più favorevoli. Spesso impiegano molto tempo e energie per ricercare l’immobile più idoneo alle loro esigenze, dovendo selezionarne diversi prima di trovare quello giusto. Dopo avere individuato l’immobile di loro gradimento, entrano in contatto con l’agente immobiliare che ne gestisce la vendita e che dovrà fornire tutte le informazioni necessarie, accompagnarli ad eseguire una o più visite e finalmente aiutarli ad iniziare la trattativa per l’acquisto.

IL RUOLO DELL’AGENTE IMMOBILIARE
In entrambi i casi, gli agenti immobiliari svolgono quindi un ruolo fondamentale nel processo di compravendita. Da un lato offrono servizi di consulenza e assistenza ai venditori e grazie all’attività di promozione della vendita, consentono agli acquirenti di individuare l’immobile desiderato; gli agenti più evoluti, oltre a valutare l’immobile, offrono servizi di Home Staging, eseguono report fotografici e video professionali, sono dotati di tecnologie per le visite virtuali, creano brochure e materiale grafico di marketing, promuovono annunci su portali specializzati, insomma organizzano tutte le attività necessarie per reperire acquirenti interessati. Per converso, oltre che favorire l’incontro tra domanda e offerta, aiutano gli acquirenti a scegliere l’immobile più idoneo, gestiscono la composizione e la sottoscrizione delle proposte di acquisto, si adoperano per negoziare i termini di vendita per ambo le parti, fino a propiziare la conclusione di un accordo iniziale, operando generalmente in posizione di terzietà, in modo equo e trasparente, ed assicurandosi che tutte le parti possano giungere ad un risultato finale soddisfacente. Un Agente Immobiliare esperto ha una profonda conoscenza del mercato immobiliare, delle tendenze del settore, dei valori, delle norme che si aggiornano più di frequente, insomma di tutte quelle informazioni che possono essere utilizzate per guidare i loro clienti, venditori ed acquirenti, a prendere decisioni informate e ponderate. E’ quindi il soggetto più idoneo al quale affidarsi per un’operazione di compravendita.

I SISTEMI MLS TRA AGENTI IMMOBILIARI
La rivoluzione tecnologica vissuta negli ultimi anni ha profondamente cambiato tutti i mercati, compreso quello immobiliare e un aspetto importante sul quale vorremmo soffermarci è la collaborazione tra gli agenti immobiliari attraverso i sistemi MLS (Multiple Listing Service). MLS è un sistema di database che consente agli agenti immobiliari di condividere informazioni sugli immobili in vendita, rendendo più facile per gli acquirenti e i venditori trovare il giusto immobile e per gli agenti immobiliari di raggiungere un vasto pubblico di potenziali clienti.
I sistemi MLS sono in grado di includere una vasta gamma di informazioni sui listini immobiliari, tra cui le caratteristiche dell’immobile, i dettagli sulla proprietà, le foto, i video, i prezzi e le informazioni sulle condizioni di vendita. Inoltre, i sistemi MLS possono anche essere utilizzati per tracciare le attività di vendita, fornendo agli agenti immobiliari un’idea di ciò che è richiesto dal mercato.
Gli agenti immobiliari che lavorano con i sistemi MLS sono quindi in grado di offrire ai loro clienti un servizio più completo, in quanto possono fornire informazioni sugli immobili in vendita in tutto il mercato o almeno di tutta la rete a cui fanno capo. Chi affida l’acquisto o la vendita di un immobile a un’agenzia che utilizza un sistema di MLS, dunque, compra o vende meglio di tutti, e prima di tutti perché sfrutta la forza vendita delle centinaia di agenzie connesse al sistema che lavorano contemporaneamente per un unico obiettivo: la soddisfazione del Cliente.
RE/MAX ha importato in Italia in maniera pionieristica fin dal 1996, un sistema MLS che ha consentito di favorire il lavoro degli agenti immobiliari ma soprattutto di aumentare i vantaggi per i clienti, sia venditori che acquirenti. Tramite il sistema MLS RE/MAX, infatti, gli operatori possono soddisfare al meglio le richieste della clientela: chi vende ha a disposizione una platea più ampia di potenziali compratori mentre chi acquista può contare su una maggiore scelta di immobili. La rete MLS è in sostanza un grande portafoglio di immobili in condivisione tra agenti immobiliari, che consente di migliorare il servizio al consumatore, ed aumentare le opportunità di business degli agenti stessi.

 

Elisa Bucino
Elisa Bucino – Social Media Marketing

VENDERE MEGLIO E PIÙ VELOCEMENTE LA TUA CASA: I CONSIGLI DEGLI ESPERTI

La vendita di una casa deve essere veloce, il prima possibile, per evitare che venga giudicata “vetusta” dal mercato. 

Per farlo è importante suscitare molto interesse. Maggiore è il numero di potenziali acquirenti, maggiori sono le possibilità di vendere velocemente e ad un buon prezzo il tuo immobile.

Con questo articolo vorremmo oggi darti alcuni consigli su come gestire al meglio la tua vendita e rendere il tutto un processo fluido, il più veloce possibile e senza intoppi.

 

1. INCARICA L’AGENTE IMMOBILIARE GIUSTO

Se vuoi vendere la tua casa velocemente, il primo passo è scegliere e incaricare un Agente immobiliare qualificato. Scegli una persona che conosca bene il mercato e che abbia un background di vendite che dimostri le sue capacità ed esperienza. È importante tenere presente che all’Agente immobiliare spetta una commissione di vendita da stabilire al momento dell’incarico. Si calcola in forma di percentuale sul prezzo finale.

Un Agente immobiliare esperto ti aiuterà durante l’intero processo di vendita. Si occuperà delle fotografie, dell’annuncio, del piano marketing per il tuo immobile, della negoziazione del prezzo e della stipula dei contratti. Oltre a ciò, spesso sarà colui che terrà i contatti con i vari professionisti del settore quali notai, consulenti finanziari, architetti ecc.

 

2. CONCORDA IL CORRETTO PREZZO DI RICHIESTA

Uno dei modi più efficaci per vendere velocemente la tua casa è posizionarla sul mercato in modo corretto e competitivo. Se il prezzo richiesto è troppo alto, i potenziali acquirenti tenderanno a non fare offerte oppure a farle molto basse; inoltre ci vorrà più tempo per vendere se i compratori attenderanno che il tuo prezzo scenda. È del tutto normale che ci sia una trattativa tra il prezzo di richiesta e quello di conclusione, questo è il motivo per cui è così importante posizionare correttamente il proprio immobile sotto il profilo economico.

Il tuo Agente immobiliare eseguirà un’analisi di mercato nella zona per individuare un prezzo realistico. Se hai desiderio di vendere velocemente, considera la possibilità di posizionare la tua casa ad un prezzo più competitivo per attirare l’interesse. Ciò non implica di “svendere” anzi: maggiore è la quantità di potenziali acquirenti interessati, maggiore sarà il risultato di prezzo finale. È una semplice equazione. Mentre se non riceverai alcuna offerta entro un ragionevole lasso di tempo, il tuo agente potrà suggerirti di adeguare il prezzo di richiesta.

 

3. PULISCI, FAI ORDINE E SPERSONALIZZA

Considera la tua casa come se fosse…non più tua! Gli acquirenti potenziali devono essere in grado di immaginarsi di vivere in quello spazio, ma non saranno in grado di farlo se la tua casa racconta il tuo quotidiano. È perfettamente normale avere la libertà di lasciare la propria casa non ordinata quando la si vive, ma se deve essere venduta, allora deve essere presentata nel miglior modo possibile; eliminare il disordine e magari nascondere le foto di famiglia ed altri oggetti personali. 

A volte può essere utile riorganizzare i mobili in modo che gli acquirenti possano spostarsi senza urtare nulla. Se necessario, metti in magazzino arredi e oggetti ingombranti. Una stanza affollata sembra piu piccola.

Se non hai tempo o non sai come fare, il tuo Agente immobiliare saprà consigliabile assumere esperti del settore, come addetti alle pulizie e poi Home Stager per aiutarti a mettere in luce i punti forti della tua casa, impressionare i potenziali acquirenti e venderla rapidamente al miglior prezzo possibile.

 

4. PROVVEDI A QUALCHE RIPARAZIONE

Non c’è casa che, se vissuta, non abbia qualche difetto. Ma per presentarla al meglio, può essere opportuno provvedere a piccole riparazioni rapide ed eseguire facili correzioni, ad esempio:

  • Riparare o verniciare le piastrelle in bagno o in cucina.
  • Passare una mano di pittura sui muri di casa o almeno fare qualche ritocco.
  • Riparare eventuali rubinetti che perdono e assicurarsi che tutti i sistemi idraulici funzionino.
  • Rimuovere le macchie da tappeti o rifinire i pavimenti in legno. 
 

Queste piccole modifiche hanno quasi sempre un costo accessibile e permettono realmente di migliorare la riuscita della vostra vendita.

 

5. AGGIUNGI VALORE

Un modo per rendere la casa più allettante è offrire qualcosa in aggiunta. Gli incentivi, si sa, funzionano sempre, che siano finanziari o meno. Ad esempio:

  • Comprendi nel costo arredi ed elementi accessori dell’immobile o elettrodomestici.
  • Renditi disponibile ad eventuali piccole modifiche o riparazioni pre – vendita.
  • Acconsenti a tutte le ispezioni.
  • Sii morbido sulle tempistiche.
 
 
Elisa Bucino
Elisa Bucino – Social Media Marketing