L’acquisto di una casa è un impegno finanziario significativo che richiede attenta pianificazione e considerazione. Una delle opzioni disponibili per gli acquirenti è subordinare l’acquisto di una casa all’esito di una condizione sospensiva, per l’ottenimento di un mutuo oppure per altre necessità. Esploriamo di cosa si tratta e come si utilizza.
Cos’è una condizione sospensiva?
Una condizione sospensiva è una disposizione che si inserisce nel corso di una trattativa di compravendita immobiliare, in cui si stabilisce che l’effetto dell’eventuale accordo, è sospeso fino al verificarsi di un evento di un fatto futuro di cui – al momento in cui si stringe l’accordo – non è possibile avere certezza. Se la condizione sospensiva non viene soddisfatta, il contratto, anche se precedentemente concluso, non produce alcun effetto tra le parti.
Perché utilizzare una condizione sospensiva?
L’utilizzo di una condizione sospensiva offre numerosi vantaggi sia agli acquirenti che ai venditori di immobili. Ecco alcune delle ragioni principali per cui si tende ad utilizzarla:
- Ottenimento di un mutuo: questa opzione prevede che l’acquisto sia soggetto all’ottenimento di un mutuo entro una determinata data. Se l’acquirente non riesce ad ottenere il finanziamento necessario nel termine stabilito, è come se l’accordo non fosse mai stato sottoscritto; con questa modalità è comunque possibile fissare tutti gli altri termini della futura compravendita, per esempio il prezzo, l’anticipo, la data del rogito, l’inclusione o meno di arredi ed accessori. Infatti, appena dopo avere ottenuto l’accettazione della sua proposta, l’acquirente interessato può avviare la richiesta del finanziamento necessario presso l’istituto di credito prescelto. A seguito del superamento positivo dell’esame dei requisiti per ottenere il finanziamento richiesto, si passerà alla perizia tecnica dell’immobile commissionata dalla banca mutuante e – se anche tale verifica viene superata positivamente – si proseguirà nell’iter di compravendita.
- Necessità di eseguire verifiche preventive: spesso è necessario effettuare alcune verifiche e indagini sull’immobile prima di impegnarsi definitivamente all’acquisto. Ciò include l’analisi dei titoli edilizi, la verifica sulla conformità urbanistica e catastale, l’esame dei titoli e atti di proprietà, nonché la ricerca di eventuali oneri o vincoli che potrebbero influire sul valore del bene o sulle sue reali possibilità di utilizzo; si pensi ad esempio ad un immobile che viene costruito come soffitta ma che, a seguito di un condono, viene trasformato in abitazione: sarà necessario avere contezza dell’iter che ha generato quella trasformazione per essere certi che il procedimento di sanatoria edilizia sia effettivamente concluso. Per altri versi, vi è la necessità di sapere se chi vende l’immobile è effettivamente l’unico titolare dei diritti di proprietà oppure possono esistere soggetti che – pur non apparendo direttamente – potrebbero vantare dei diritti, esistenti o futuri, che compromettano la validità del contratto di vendita, come eredi estromessi, creditori, figli minori sotto tutela.
- Necessità di vendere altri beni: l’acquirente può richiedere una condizione sospensiva legata alla vendita di un altro immobile di sua proprietà, da cui ricavare le risorse necessarie per l’acquisto della nuova casa. È una situazione molto frequente, che però se non viene correttamente gestita, comporta la difficoltà di concludere accordi utili, per la precarietà della situazione: immaginiamo che Tizio voglia comprare la casa di Caio, ma proponga di sospendere l’accordo in attesa che Sempronio acquisti la sua casa. A sua volta, Sempronio, per poter acquistare la casa di Tizio, ha in essere un altro accordo con Muzio che per acquistare proprio la casa di Sempronio, deve ricorrere ad un mutuo. In un intreccio di questo tipo, la corretta impostazione dei termini contrattuali e temporali è fondamentale per una buona riuscita degli accordi fra tutti.
Come stipulare una condizione sospensiva
L’inserimento di una condizione sospensiva si attua generalmente nella fase iniziale delle trattative, quando deve essere formulata una proposta di acquisto: la condizione deve essere formulata in modo chiaro e specifico nella proposta, in modo da evitare di ingenerare possibili difetti di interpretazione. Ecco alcuni spunti:
- Consultare un Professionista: prima di procedere con l’inserimento di una condizione sospensiva nel contratto, è consigliabile consultare un Professionista (Agente Immobiliare, Avvocato, Notaio) che abbia una adeguata conoscenza del diritto immobiliare. Un professionista esperto sarà in grado di guidarti attraverso il processo e fornirti utili consigli personalizzati, secondo la tua situazione specifica.
- Identificare la condizione effettivamente necessaria: circoscrivi le condizioni da includere nella proposta agli elementi effettivamente necessari. Le condizioni sospensive comuni possono riguardare l’ottenimento del finanziamento, la vendita di un altro immobile, la conclusione di una pratica urbanistica o altre questioni specifiche relative all’immobile in questione; evita di appesantire la proposta con quelle non necessarie.
- Definire il termine di scadenza della condizione: ogni accordo “sospeso” non può durare oltre un certo limite di tempo: stabilisci chiaramente la data di scadenza della condizione sospensiva, considerando le tempistiche necessarie rispetto agli elementi del caso. Ad esempio, se la condizione sospensiva riguarda l’ottenimento del finanziamento, è consigliabile richiedere preventivamente alla banca o al tuo consulente di credito, quanto tempo occorre per avere la delibera, in modo da far coincidere tale termine con la scadenza della condizione.
- Ottenere il consenso del venditore: una volta definita la clausola sospensiva, è necessario ottenere l’accordo del venditore affinché si possa avviare la successiva parte del processo: va considerato che ogni accordo sospensivamente condizionato ad una vicenda che riguarda solo una delle parti in gioco (quasi sempre l’acquirente), rappresenta – per l’altra parte – un limite da dover sopportare, per tutta la durata della condizione: è fondamentale avere le necessarie capacità negoziali per ottenere il consenso della parte che si trova a subirla; il venditore, infatti, accettando la proposta condizionata dell’acquirente, non potrà concludere accordi con chiunque altro fino alla scadenza, rischiando – in caso di mancato avveramento della condizione richiesta – di perdere l’opportunità di vendere a chi – magari – non avrebbe inserito tale condizione nella sua proposta. Sii preparato pertanto anche a ricevere un rifiuto.
- Verificare la validità legale della condizione sospensiva: prima di apporre una condizione sospensiva in una proposta di acquisto, verifica che sia valida e lecita ai sensi di Legge. Infatti in taluni casi, se la condizione è legata ad aspetti non oggettivi o che siano connessi esclusivamente con un arbitrio soggettivo, sarebbe soggetta a nullità.
- Comunicare correttamente l’adempimento della condizione sospensiva: una volta che l’accordo è stato firmato, è una precisa responsabilità dell’acquirente monitorare l’adempimento della condizione sospensiva entro i termini stabiliti. Nella formulazione letterale della condizione, si può prevedere che l’accordo debba essere espressamente confermato entro la scadenza, con una specifica comunicazione in cui si da atto dell’avveramento della condizione, in mancanza della quale, l’accordo si annulla; in altri casi, possono essere previste formulazioni che prevedano una tacita conclusione se, per esempio, entro il termine stabilito, la parte interessata non comunica alcunché all’altra parte: in quest’ultimo caso, il semplice spirare del termine, comporta il perfezionamento dell’accordo. E’ inoltre importante tenere in considerazione che, nel caso di rinuncia per mancanza di avveramento della condizione, potrebbe essere richiesto di avere evidenza delle azioni svolte per ottenerla e – nel caso sia impossibile provare di avere correttamente adempiuto (per esempio dimostrare di avere realmente richiesto il finanziamento per l’acquisto e provarne il diniego), l’altra parte potrebbe richiedere un risarcimento del danno per avere inutilmente atteso l’avveramento della condizione accettata, a causa del comportamento scorretto e della mancanza di buona fede del proponente.
In conclusione, ogni condizione contrattuale in qualsiasi accordo di compravendita immobiliare è importante. La condizione sospensiva riveste però una particolare importanza, attesa la necessità di impostare adeguatamente i suoi elementi, negoziare al meglio per addivenire ad un accordo tra le parti, evitando squilibri che rendano impossibile procedere.
Il consiglio per tutti è quello di evitare pericolosi fai-da-te e rivolgersi sempre ad un Professionista della Mediazione Immobiliare qualificato, che saprà aiutarti e spiegarti correttamente ogni passo necessario.
