L’Unione Europea ha recentemente approvato un’ampia serie di riforme bancarie che avranno implicazioni di vasta portata sulle valutazioni immobiliari. Questa normativa avrà sicuramente un impatto sul settore immobiliare in Europa e cambierà anche il modo in cui vengono concessi i mutui per l’acquisto di case: ecco tutto quello che c’è da sapere e cosa cambia.
MA PRIMA, COME SI CALCOLA IL VALORE DI UN IMMOBILE?
Il valore di un immobile è generalmente determinato dalla valutazione di vari fattori, come la quotazione al metro quadro, le condizioni di domanda e offerta, i valori catastali, le perizie effettuate dalle banche. Il valore di mercato di un immobile dovrebbe coincidere con il prezzo al quale l’immobile sarebbe venduto sul libero mercato e va distinto dal valore catastale e da quello di stima, che costituisce una previsione sulla possibilità di scambio dell’immobile non basata sul prezzo a cui viene effettivamente posto in vendita. Essa viene fatta da un perito bancario e serve per determinare il valore di un mutuo o di un finanziamento garantito da un’ipoteca su immobile. È importante comprendere queste diversità se avete intenzione di acquistare o vendere un immobile!
COSA CAMBIA CON LE RIFORME?
- VALUTAZIONE DI UN IMMOBILE DA PARTE DEL PERITO: L’acquisto di una casa è uno dei maggiori investimenti che si possano fare e le perizie svolgono un ruolo importante nel realizzarlo. Il valore della perizia, che può differire dal prezzo di mercato, aiuta a calcolare il rapporto prestito/valore per l’approvazione del finanziamento. Le modifiche recentemente proposte al Regolamento UE n. 575/2013 mirano a ridurre l’impatto negativo che questi effetti ciclici hanno sulla valutazione degli immobili al momento di garantire i prestiti e mantenere più stabili i requisiti patrimoniali per le ipoteche
- VALORE DI PERIZIA E COMMERCIALE: le perizie degli immobili devono riflettere il valore di mercato, a patto che eventuali notevoli modifiche, come il miglioramento dell’efficienza energetica, non ne aumentino il valore.
- VALUTAZIONI DEGLI IMMOBILI PER LE BANCHE UE: l’UE ha messo in atto nuovi regolamenti che danno alle autorità designate il potere di rafforzare i criteri di valutazione degli immobili, nei casi in cui i sistemi attuali minacciano la stabilità finanziaria di uno Stato membro. In tali situazioni, questi funzionari sono stati autorizzati dalla legislazione ad aumentare le ponderazioni di rischio sui mutui garantiti da immobili sia residenziali che commerciali situati nei rispettivi Stati, con l’obiettivo di proteggerli da una futura instabilità economica. Inoltre, con la nuova modifica dell’articolo 129 del regolamento, le autorità hanno ora maggiori poteri per valutare un bene immobile. Le modalità consentite includono il riferimento ai valori di mercato o l’utilizzo di criteri più specifici stabiliti dalla legislazione e dai regolamenti di ogni Stato, il tutto senza limiti imposti a tali valutazioni.
- REQUISITI DI VALUTAZIONE IMMOBILIARE: viene modificato per introdurre i requisiti e le modalità di calcolo della valutazione dell’immobile, come segue:
- Un perito indipendente, certificato con le speciali qualifiche necessarie per effettuare una stima consapevole, è responsabile della determinazione di valori ipotecari ragionevoli e affidabili
- il valore è stimato utilizzando criteri di valutazione prudenti che soddisfano tutti i requisiti seguenti ed è documentato in modo chiaro e trasparente: 1) il valore esclude le aspettative sugli aumenti di prezzo; 2) il valore è rettificato per tenere conto della possibilità che il prezzo corrente di mercato sia significativamente superiore al valore che sarebbe sostenibile per la durata del prestito
- il valore non è superiore al valore di mercatodell’immobile laddove quest’ultimo possa essere stabilito
- Per garantire una revisione equa del valore, la valutazione di un determinato immobile non dovrebbe superare il valore medio osservato negli ultimi sei anni – calcolato sulla base di almeno tre punti di dati – o il prezzo di concessione originale. Detto questo, se vengono apportate modifiche all’immobile che ne aumentano il valore, come miglioramenti e ristrutturazioni, si tratta di un motivo legittimo per superare queste soglie.
