Quando erediti una casa, che essa sia dalla famiglia o di un parente, la decisione di tenerla o venderla può risultare difficile. Spesso sussistono legami affettivi e sentimentali che rendono la decisione ancora più complessa. Oltre all’aspetto psicologico va poi considerato quello finanziario.
Diamo uno sguardo più approfondito ad alcune di queste considerazioni.
IL LATO EMOTIVO DELLA VENDITA
Quando si riceve in eredità una casa, è possibile avere a che fare con sentimenti innescati da ricordi creati in casa o da oggetti che rievocano sentimenti ormai lasciati alle spalle. È importante capire la normalità di queste sensazioni, riconoscere il modo con il quale potrebbero influenzare il processo decisionale e cercare di rimanere obiettivi. Sentirsi in colpa per aver desiderato di vendere la casa da poco ricevuta in eredità, è del tutto normale ma è importante ricordare che non c’è nulla di sbagliato nel decidere di convertire un bene in denaro, come modo per beneficiare appieno del suo valore. È inoltre importante concentrarsi sugli aspetti positivi della vendita: le risorse guadagnate potrebbero fornire l’utilità finanziaria per realizzare i propri progetti e molto probabilmente questo è ciò che avrebbe desiderato il donatore dell’immobile.
IL LATO FINANZIARIO
Quando si decide se vendere o meno una casa ereditata, è essenziale considerare tutti i potenziali costi associati alla proprietà e all’eventuale mantenimento della stessa nel tempo. Potrebbero esserci spese relative a riparazioni, tasse e assicurazioni dovute ogni anno, ecc ecc. Tutti questi costi devono essere soppesati e messi a confronto con gli eventuali profitti o le potenziali entrate generate dall’affitto o dalla vendita della proprietà per assicurarsi che ne valga realmente la pena mantenerla finanziariamente nel tempo, piuttosto che venderla.
Insomma, la vendita di una casa ereditata può essere complicata dal punto di vista emotivo e finanziario, tuttavia comprendere i tuoi sentimenti riguardo alla vendita e stabilire obiettivi raggiungibili può aiutarti a renderla meno complessa. La collaborazione con professionisti esperti, come agenti immobiliari specializzati nelle successioni, può aiutarti durante il processo in modo che il tutto proceda senza intoppi ed in modo efficiente.
“Caro Amico ti scrivo”, cantava il mitico Lucio Dalla, per celebrare la fine dell’anno trascorso e l’arrivo del nuovo.
Ebbene si, siamo in fine d’anno, ma probabilmente anche alla fine (o all’inizio?) di un ciclo. Arriva quindi il fatidico momento dei bilanci e dei propositi. Ma non viene meno la necessità di cercare di vedere meglio oltre la nostra condizione attuale, cioè comprendere cosa possiamo fare per poter analizzare meglio il presente ed il passato recente, con lo scopo di indovinare il futuro.
Partiamo da ciò che noi, agenti immobiliari, facciamo tutti i giorni: valutare gli immobili. Mai come in questo periodo, le valutazioni basate sui dati storici, possono essere messe in discussione. Per poter attualizzare le cifre rispetto ai dati di mercato disponibili, occorre apportare i giusti correttivi alla lettura dei dati di mercato: in primo luogo va considerato che esiste un “ritardo” tra il momento dell’accordo di compravendita (che è il “vero” momento di mercato) e quello della compravendita definitiva dal Notaio; poi esiste un ulteriore “ritardo” che è rappresentato dal momento della stipula dei rogiti, al momento in cui i dati vengono resi disponibili per la consultazione. In sostanza, il dato di valore che si legge oggi, è il risultato delle trattative avvenute da 4 a 8 mesi fa.
Questa “latenza” del dato immobiliare, si deve interpretare con l’analisi dei dati dell’economia attuale, che hanno – invece – effetti immediati sui comportamenti umani. È pertanto indispensabile considerare anche l’andamento finanziario, valutario, commerciale ed economico generale, per poter consegnare un giudizio di valore affidabile. La situazione del mercato immobiliare nelle zone urbanizzate, per esempio, della città di Roma, è oggi caratterizzata da una certa sproporzione tra la richiesta di acquisto (elevata) e l’offerta di immobili in vendita (in diminuzione); ciò è dovuto essenzialmente a questi fattori:
L’inflazione in crescita favorisce la migrazione di piccoli capitali di risparmio verso l’acquisto degli immobili, percepiti come “beni rifugio”, contribuendo all’assorbimento dello stock disponibile.
L’aumento dei costi per le ristrutturazioni, dovuto agli incrementi dei prezzi dei materiali, unito alla difficoltà di reperire imprese disponibili (aspetto che accresce i costi della manodopera) ed alla riduzione dei tempi di validità dei preventivi, rendono più complicato per le famiglie – che rappresentano la gran parte degli attoridel mercato immobiliare – realizzare il progetto di cambiare casa. Per cui, se diventa difficile comprare unnuovo immobile, si resta in quello che si ha, che – quindi – non va sul mercato.
La domanda di acquisto di immobili è in crescita dal 2014, cioè da 8 anni e il 2019 ha sostanzialmente visto consolidarsi questa tendenza. Il Post-Lockdown e la graduale ripresa delle attività, hanno favorito il corso al rialzo, sostenendo anche un incremento dei prezzi, che ha registrato nel 1° trimestre dell’anno, oltre il 5% in più rispetto allo stesso periodo del 2021 (Istat).
Per contro, i fattori che mitigano questa situazione sono:
L’incremento ripido e repentino dei tassi di interesse bancari per accedere ai mutui, che diminuisce il potere di acquisto della platea di acquirenti più protesi verso l’indebitamento, fascia di popolazione più attiva e che comprende anche i giovani in cerca di acquisto della prima abitazione.
L’aumento dei costi energetici, che spaventa non poco sia le persone comuni che i gestori di impresa.
La fine delle agevolazioni per gli acquirenti Under 36 al 31 dicembre 2022.
La stagnazione dei salari: a fronte di un’inflazione ormai oltre il 10%, l’incremento delle basi salariali sfiora appena l’1%. L’indice di fiducia dei consumatori rilevato a luglio 2022 dall’ISTAT è in netto calo rispetto a gennaio.
Se non è possibile cambiare casa, si ristruttura quella in cui già si abita, perché se il budget a disposizione le possibilità di indebitamento diminuiscono, il “buon padre di famiglia” tende a scegliere di prendere meno impegni e magari fruire del “bonus fiscale” che – anche senza il miraggio dello sconto in fattura – consente di detrarre dalle tasse un importo considerevole.
Il cambiamento del rapporto tra domanda e offerta.
Quali possibili scenari nel 2023?
È già piuttosto evidente un forte rallentamento degli scambi, infatti i principali portali web di annunci immobiliari, registrano un decremento medio del 10% a livello nazionale (-17% a Roma) di immobili messi in vendita. Questa condizione, di scarsità nell’offerta, per un verso sta provocando un certo incremento nei prezzi di richiesta (Asking Price) che però rischia di essere del tutto illusorio: infatti il perdurare di tutte le condizioni economiche sfavorevoli (inflazione, tassi di interesse elevati, salari fissi, tendenza “attendista” delle famiglie) potrebbe portare ad un forte divario tra il costo degli immobili e la capacità di spesa degli acquirenti potenziali, con probabile rallentamento delle compravendite. Non si può fare a meno di osservare che il ciclo economico del mercato immobiliare degli ultimi 8 anni, ha accorciato i tempi rispetto al precedente, nel giungere a curve di svolta: nel periodo 2008-2014, la crisi americana innescata dai mutui Subprime e diffusasi in tutto l’occidente, ha manifestato i suoi effetti per quasi 6 anni, mentre l’andamento del periodo 2020-2022 sta manifestandosi in maniera molto più rapida, in termini di mesi.. Sembra insomma che siamo arrivati davvero ad un apice. E’ solo un’ipotesi?.
Alcuni tendono a rifarsi al periodo tra il 2001 ed il 2008, cioè dall’attentato alle Torri Gemelle fino al periodo della crisi Subprime, invocando (e auspicando) un nuovo ciclo “miracoloso”. Altri ammoniscono che non va dimenticato che il 1 gennaio 2002 siamo entrati formalmente nell’Euro, ma che ce ne siamo realmente accorti solo quando abbiamo smesso di calcolare la conversione con la lira, e cioè circa tre anni dopo, capendo che i prezzi degli immobili (e non solo) erano raddoppiati rispetto alle nostre percezioni, facendo sentire i proprietari “ricchi”. Per poi trovarci, improvvisamente, poveri nel 2011 commissariati proprio dall’Europa.
Difficile pensare che possa esplodere nuovamente un fenomeno analogo nel prossimo triennio, mancherebbe la spinta sostanziale della conversione di valuta, che all’epoca portò persino il dollaro a perdere la sua egemonia, che però sta riconquistando con un certo vigore. Qualcun’altro ancora sostiene che la prossima conversione monetaria, arrivi dalle criptovalute. Visto quanto appena successo, non ne sarei tanto sicuro. Almeno non a breve. L’anno che sta arrivando, tra un anno passerà.
Open house, tra le strategie commerciali e le tecniche di marketing, è tra le più apprezzate modalità per vendere e comprare una casa. In questo articolo vedremo come e perché.
Che cos’è l’open house?
Il termine “Open House” significa letteralmente “casa aperta”, è un sistema di vendita immobiliare e una tecnica di marketing che consiste nel consentire per uno o più giorni, in fasce orarie predeterminate, visite libere dal vincolo di un appuntamento ad un orario specifico. In voga da sempre in USA e Canada e UK, ha fatto il suo esordio anche in Europa e in Italia ormai da tempo, anche se ancora poco utilizzata.
Possiamo definire le open house come uno strumento utile e strategico, sia per il venditore che per i potenziali acquirenti ma anche per l’agente immobiliare.
Quali sono i vantaggi?
L’Open House, grazie alla maggiore esposizione mediatica rispetto all’annuncio ordinario, conferisce all’immobile una extra visibilità, e quindi aumenta il potenziale di vendita. Inoltre, consentendo una più agile fruizione delle visite da parte dei potenziali acquirenti, incide positivamente sul numero delle visite all’immobile e conseguentemente incrementa il range di persone che potrebbero fare una proposta di acquisto.
Per gli interessati ci sono diversi aspetti positivi:
la comodità di poter organizzare con flessibilità la visita;
possibilità nello stesso arco di tempo, di tornare più volte a vedere l’immobile e coinvolgere più agevolmente familiari e consulenti (architetto, impresa di restauro ecc.) al fine di poter valutare con più elementi l’eventuale acquisto;
concentrare in un minor arco temporale, lo stesso numero di visite (o anche superiore) che si terrebbe in un periodo più lungo (una o due settimane).
Anche l’agenzia immobiliare ne riceve un considerevole vantaggio, in quanto può incrementare la sua notorietà sponsorizzando l’Open House nella sua strategia di comunicazione e mostrare ad altri potenziali clienti venditori e acquirenti, capacità e competenze organizzative apprezzabili.
Come funziona?
Come ogni tecnica di vendita, anche l’Open House necessita di una corretta organizzazione e di una pianificazione nell’attuarla e sponsorizzarla. La “burocrazia” organizzativa, è generalmente gestita dall’agente immobiliare che, in accordo con i clienti venditori, prevedrà tempi, giorni, orari e modalità di visite.
L’obiettivo principale consiste nell’ottenere un alto volume di “traffico”, tra più potenziali acquirenti che, entrando e uscendo dall’immobile, potranno valutare il livello di interesse che la casa riscuote sul mercato, dal numero di partecipanti. Coloro che sono veramente interessati, saranno propensi a presentare un’offerta rapidamente per “battere la concorrenza”.
I possibili risvolti
Una diretta conseguenza di una Open House ben organizzata è una drastica riduzione dei tempi di vendita e del numero di visite necessarie. Maggiore sarà il numero dei visitatori, più alto sarà quello delle persone interessate, maggiori saranno le proposte di acquisto e più semplici le trattative.
Durante l’Open House, il periodo di tempo della visita è più esteso rispetto all’appuntamento tradizionale. L’agente immobiliare può parlare più serenamente con i possibili compratori in un clima più disteso. Questa sensazione rilassata si trova raramente nelle visite “a tempo” di una casa in cui gli acquirenti o gli agenti immobiliari hanno solo una breve finestra temporale per vedere un immobile. Il tutto facilita il processo decisionale, con vantaggi per tutti gli attori coinvolti.
