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“Caro Amico ti scrivo”, cantava il mitico Lucio Dalla, per celebrare la fine dell’anno trascorso e l’arrivo del nuovo.

Ebbene si, siamo in fine d’anno, ma probabilmente anche alla fine (o all’inizio?) di un ciclo. Arriva quindi il fatidico
momento dei bilanci e dei propositi. Ma non viene meno la necessità di cercare di vedere meglio oltre la nostra
condizione attuale, cioè comprendere cosa possiamo fare per poter analizzare meglio il presente ed il passato recente, con lo scopo di indovinare il futuro.

Partiamo da ciò che noi, agenti immobiliari, facciamo tutti i giorni: valutare gli immobili. Mai come in questo periodo, le valutazioni basate sui dati storici, possono essere messe in discussione. Per poter attualizzare le cifre rispetto ai dati di mercato disponibili, occorre apportare i giusti correttivi alla lettura dei dati di mercato: in primo luogo va considerato che esiste un “ritardo” tra il momento dell’accordo di compravendita (che è il “vero” momento di mercato) e quello della compravendita definitiva dal Notaio; poi esiste un ulteriore “ritardo” che è rappresentato dal momento della stipula dei rogiti, al momento in cui i dati vengono resi disponibili per la consultazione. In sostanza, il dato di valore che si legge oggi, è il risultato delle trattative avvenute da 4 a 8 mesi fa.

Questa “latenza” del dato immobiliare, si deve interpretare con l’analisi dei dati dell’economia attuale, che hanno – invece – effetti immediati sui comportamenti umani. È pertanto indispensabile considerare anche l’andamento finanziario, valutario, commerciale ed economico generale, per poter consegnare un giudizio di valore affidabile.
La situazione del mercato immobiliare nelle zone urbanizzate, per esempio, della città di Roma, è oggi caratterizzata da una certa sproporzione tra la richiesta di acquisto (elevata) e l’offerta di immobili in vendita (in diminuzione); ciò è dovuto essenzialmente a questi fattori:

1. L’inflazione in crescita favorisce la migrazione di piccoli capitali di risparmio verso l’acquisto degli immobili, percepiti come “beni rifugio”, contribuendo all’assorbimento dello stock disponibile.
2. L’aumento dei costi per le ristrutturazioni, dovuto agli incrementi dei prezzi dei materiali, unito alla difficoltà di reperire imprese disponibili (aspetto che accresce i costi della manodopera) ed alla riduzione dei tempi di validità dei preventivi, rendono più complicato per le famiglie – che rappresentano la gran parte degli attoridel mercato immobiliare – realizzare il progetto di cambiare casa. Per cui, se diventa difficile comprare unnuovo immobile, si resta in quello che si ha, che – quindi – non va sul mercato.
3. La domanda di acquisto di immobili è in crescita dal 2014, cioè da 8 anni e il 2019 ha sostanzialmente visto consolidarsi questa tendenza. Il Post-Lockdown e la graduale ripresa delle attività, hanno favorito il corso al rialzo, sostenendo anche un incremento dei prezzi, che ha registrato nel 1° trimestre dell’anno, oltre il 5% in più rispetto allo stesso periodo del 2021 (Istat).

Per contro, i fattori che mitigano questa situazione sono:

1. L’incremento ripido e repentino dei tassi di interesse bancari per accedere ai mutui, che diminuisce il potere di acquisto della platea di acquirenti più protesi verso l’indebitamento, fascia di popolazione più attiva e che comprende anche i giovani in cerca di acquisto della prima abitazione.
2. L’aumento dei costi energetici, che spaventa non poco sia le persone comuni che i gestori di impresa.
3. La fine delle agevolazioni per gli acquirenti Under 36 al 31 dicembre 2022.
4. La stagnazione dei salari: a fronte di un’inflazione ormai oltre il 10%, l’incremento delle basi salariali sfiora appena l’1%. L’indice di fiducia dei consumatori rilevato a luglio 2022 dall’ISTAT è in netto calo rispetto a
   gennaio.
5. Se non è possibile cambiare casa, si ristruttura quella in cui già si abita, perché se il budget a disposizione le possibilità di indebitamento diminuiscono, il “buon padre di famiglia” tende a scegliere di prendere meno impegni e magari fruire del “bonus fiscale” che – anche senza il miraggio dello sconto in fattura – consente di detrarre dalle tasse un importo considerevole.
6. Il cambiamento del rapporto tra domanda e offerta.

Quali possibili scenari nel 2023?

È già piuttosto evidente un forte rallentamento degli scambi, infatti i principali portali web di annunci immobiliari, registrano un decremento medio del 10% a livello nazionale (-17% a Roma) di immobili messi in vendita. Questa condizione, di scarsità nell’offerta, per un verso sta provocando un certo incremento nei prezzi di richiesta (Asking Price) che però rischia di essere del tutto illusorio: infatti il perdurare di tutte le condizioni economiche sfavorevoli (inflazione, tassi di interesse elevati, salari fissi, tendenza “attendista” delle famiglie) potrebbe portare ad un forte divario tra il costo degli immobili e la capacità di spesa degli acquirenti potenziali, con probabile rallentamento delle compravendite. Non si può fare a meno di osservare che il ciclo economico del mercato immobiliare degli ultimi 8 anni, ha accorciato i tempi rispetto al precedente, nel giungere a curve di svolta: nel periodo 2008-2014, la crisi americana innescata dai mutui Subprime e diffusasi in tutto l’occidente, ha manifestato i suoi effetti per quasi 6 anni, mentre l’andamento del periodo 2020-2022 sta manifestandosi in maniera molto più rapida, in termini di  mesi.. Sembra insomma che siamo arrivati davvero ad un apice. E’ solo un’ipotesi?.

Alcuni tendono a rifarsi al periodo tra il 2001 ed il 2008, cioè dall’attentato alle Torri Gemelle fino al periodo della crisi Subprime, invocando (e auspicando) un nuovo ciclo “miracoloso”. Altri ammoniscono che non va dimenticato che il 1 gennaio 2002 siamo entrati formalmente nell’Euro, ma che ce ne siamo realmente accorti solo quando abbiamo smesso di calcolare la conversione con la lira, e cioè circa tre anni dopo, capendo che i prezzi degli immobili (e non solo) erano raddoppiati rispetto alle nostre percezioni, facendo sentire i proprietari “ricchi”. Per poi trovarci, improvvisamente, poveri nel 2011 commissariati proprio dall’Europa.

Difficile pensare che possa esplodere nuovamente un fenomeno analogo nel prossimo triennio, mancherebbe la spinta sostanziale della conversione di valuta, che all’epoca portò persino il dollaro a perdere la sua egemonia, che però sta riconquistando con un certo vigore. Qualcun’altro ancora sostiene che la prossima conversione monetaria, arrivi dalle criptovalute. Visto quanto appena successo, non ne sarei tanto sicuro. Almeno non a breve. L’anno che sta arrivando, tra un anno passerà.

Io mi sto preparando, e voi?